Афантазия в недвижимости и привлекательность проекта

И не воспринимается как из ряда вон. Но, по роду деятельности мне постоянно приходится сталкиваться с клиентами, которым показывая проект строительства какого-либо жилого комплекса, коттеджного посёлка или коммерческой застройки, и рассказывая как это повлияет на цены в проекте и на прилегающих территориях, как там забурлит жизнь или наоборот ничего значимого не произойдёт, я постоянно слышу ответ: “Я не представляю. Я не могу понять как это будет.”

Как-то находясь на паре по философии во время моего заочного обучения несколько лет назад, преподаватель объясняя какую-то тему произнесла: “вы же не можете посмотреть на себя со стороны!” Я поднял руку и сказал: “Могу!”

Вы знаете, я вот сейчас с Вами разговариваю и очень четко представляю, как нечто полупрозрачное белёсое отделяется сейчас от меня, отлетает в сторону и наблюдает за нами, за мной. И я очень четко вижу себя со стороны. Свою позу, осанку, наклон головы… И могу изменить под ситуацию. Я постоянно это использую в жизни, - во время публичных выступлений, переговорах, да просто в жизни! Преподаватель попросила меня сесть. А в перерыве подошла и попросила больше ничего такого умного и бредового не говорить, не путать студентов.

Так вот, зайдя в интернет, я обнаружил, что на самом деле есть такое психофизическое состояние - афантазия.

Афантазия (от др.-греч. ἀ- — «без» и φαντασία — «фантазия, психический образ») — психофизическое состояние, при наличии которого человек не имеет способности осознанно создавать образы перед «мысленным взором». (Википедия).

Правда, по-разным оценкам афантазия есть у 2% населения.

Странно. Тогда что получается? Что раз чуть-ли не каждый второй мне говорит, что не может представить как все будет выглядеть или ему это тяжело даётся, то на самом деле это просто отговорки клиентов и нежелание напрягать мозг? Вряд ли. А если… А если это просто отсутствие профессиональных знаний, умений видеть зависимости, навыков выстраивать логические цепочки, компетенций делать выводы?

Попробую показать на примерах.

Первое, что мне пришло на ум это комплексный проект коммерческой застройки Инские холмы в Октябрьском районе Новосибирска недалеко от станции метро и электрички.

Опустив все эмоции, которые могут возникнуть в связи с архитектурным решением, возможным нагрузкам на транспортную сеть, расположением на крупнейшей магистрали с нескончаемым круглосуточным движением, что можно отметить:

Проект большой, очень крупный (90 000 кв.м), я бы даже добавил, что для Новосибирска он станет своеобразной визитной карточкой. Не Москва Сити, конечно, но аналогов в городе нет. Предположу, что к нему прилипнет короткое название “Холмы”)). А там, где масштаб, там возникает концентрация всего! Людей (в большей части, бизнес аудитории с доходом средний/выше среднего), транспортных потоков, крупных известных компаний, ресторанов, магазинов, прочих инфраструктурных бизнесов, концентрация денег, короче. А, значит можно предположить, что проект сам себя продвинет, повысит привлекательность места и инвестиционную привлекательность.

Кстати, расположение в непосредственной близости от Оби Инским холмам также пойдёт на пользу - во всем мире близость воды и виды на воду это самая востребованная недвижимость! То есть можно сделать вывод, что цена здесь будет только расти! В эту же копилочку падает благоустройство и растущая привлекательность Михайловской набережной у населения, и прочие проекты строительства вдоль улицы Большевистской в этом районе.

Дополнительной привлекательности проекту добавляет создаваемый здесь “пешеходный Арбат” на ул. Инской (да, и в самом проекте будет закрытая пешеходная зона), чего в городе в принципе нет, и пешеходный мост через ул.Большевистскую от Инских холмов к набережной.

Из-за масштаба проекта может показаться, что он достроится ещё не скоро, но опыт показывает, что время пролетит незаметно! В 2015 году мы еще занимались расселением частного сектора на этом месте, а сейчас уже (декабрь 2020) введена в эксплуатацию 1 очередь проекта!

Кстати, сейчас эту ситуацию можно обернуть себе на пользу и арендовать или купить коммерческие помещения на нижних этажах в уже построенной очереди по привлекательным ценам, ещё не высоким (или инвестировать во вторую очередь). И раскрутить место, да, и заработать на росте стоимости квадратного метра. 

Тем не менее, проект настолько крупный, многосоставной и сложный, что весь его представить в голове сложно даже профессионалу, не говоря уже, про обывателя. Например, для торговой недвижимости, расположенной на первых этажах, важны пешеходные потоки. А как понять как здесь все будет, если до проекта здесь не было никаких пешеходных потоков?! Фантазировать? Особо не получается. Одна сплошная афантазия!)

Можно только прикинуть сколько в проекте будет апартаментов и умножить на среднее значение жителей в них, количество номеров в гостинице и заполняемость, количество офисов в бизнес-центре и количество сотрудников, количество торговых объектов, ресторанов, банков, фитнес-центра и среднюю посещаемость. А, да, медцентр (в проекте есть здание). Так можно хоть примерно от чего-то оттолкнуться. Не забыть и про посетителей компаний, а также про высочайший транспортный поток, который будет проходить мимо здания в трех направлениях. Что, кстати, очень позитивно может повлиять на узнаваемость компаний, которые разместятся в торговой галерее - наружная реклама на ул. Большевистскую будет работать просто великолепно!

Нельзя, кстати, не брать в расчет и очень большой объем парковочных мест в подземном паркинге, которая может даже выполнять роль перехватывающей парковки для граждан, въезжающих в город.

Что еще можно брать в расчет, чтобы делать выводы о привлекательности проекта для инвесторов? - Опыт и репутацию застройщика. Посмотреть на его построенные и реализуемые объекты. Понять финансовую устойчивость (строится как на свои деньги, так и есть проектное финансирование). Посмотреть на соблюдение заявленных сроков по вводу в эксплуатацию.

Да, согласен, ощутить такой проект задача не из легких. Но на это и есть профессионалы, кто может помочь правильно расставить акценты и выявить скрытые или не явные преимущества и недостатки. Куда обращаться, если что, вы знаете!

Взяв для примера Инские холмы, я вдруг понял, что надо сделать хороший видео обзор и разбор проекта, взять очередное интервью у руководителя компании застройщика и архитектора проекта. Сделаю обязательно! Уверен, что это позволит лучше понять и ощутить и сам проект и его инвестиционную привлекательность. Хотя, насколько я знаю, темпы продаж апартаментов в проекте просто отличные и рынок уже проголосовал рублем.

Хотел еще на одном примере показать сложность представления и оценки проекта (речь про жилой проект Yoo Limassol на Кипре в пригороде Лимассола), но понял, что уже много информации. Расскажу в следующий раз.