Нужна ли специализация в недвижимости? Часть 1.

Смешно вспоминать, но первое решение о выборе объектов, с которыми я хотел бы работать, пришло по причине комфорта. Я всю жизнь хожу зимой без шапки, одеваюсь достаточно легко, даже когда не было машины и решение пришло само собой - надо работать с объектами по линии метро! Чтобы не успевал замерзать!)

Все шло хорошо, пока довольные клиенты не стали меня рекомендовать и я начал получать звонки с предложением подключиться к продаже недвижимости с разных концов города. Так первый блин вышел комом…

Но, тема специализации меня не оставляла. Я чувствовал, что это абсолютно правильный путь. Нельзя заниматься всем. Нельзя объять необъятное. Конечно, нужно разбираться, нужно уметь переговорить с клиентом на любую тему и по любому вопросу, по любому типу недвижимости, дать рекомендации. Но, ты сам лично не сможешь стать профессионалом с большой буквы и в продаже квартир, и в продаже домов, офисов, земельных участков, складов, производственных объектов, магазинов, зданий, разных крупных объектов, недвижимости в регионах, зарубежной недвижимости, бизнеса. Нельзя на “кончиках пальцев” параллельно чувствовать все рынки, следить за всеми трендами, спросом, знать все объекты. Поверхностно - можно. Взяться и справиться разово с любым объектом - можно. Но, временные затраты на погружение и изучение в моменте ситуации на рынке, понимания правильности цены объекта или потребности клиента-заказчика, будут непомерно большими и это скажется и на эффективности работы и, собственно, на доходах.



Осознанный выбор специализации пришел чуть позже, годах в 2004-2005. Причем, было две специализации: территориальная и по типам недвижимости. Территориальная, кстати, осталась практически та же, но уже по другим причинам - это было время развития и прихода в Новосибирск большого количества новых брендов, сетей, банков, крупных компаний. И я заметил одну особенность, - что, практически, все компании в 100 или в 90% случаев выбирали Деловой центр города для своего представительства, филиала, магазина, точки общепита или офиса продаж. Поэтому, я и решил сконцентрироваться на этих самых 90% спроса.

Территориально я скорректировал свою специализацию так: центральная часть Новосибирска на правом берегу по линии метро. К которой отнес часть Центрального района, часть Железнодорожного, часть Заельцовского и часть Октябрьского района.

Специализация по типам недвижимости:

Тут в первую очередь это помещения формата street retail. Это моя любимая тема. Я обожал работать с рестораторами и банкирами. Скоро я знал про это все. И все любые бизнесы, которым подходили помещения на первых этажах, стали моей темой.

Во вторую очередь, это офисы. Я должен был проработать все бизнес-центры, административные здания и особняки и стать экспертом в них. Проработал. Стал.

В третью очередь универсальные помещения. Помещения как в подвалах, так и на средних этажах зданий, с разными техническими характеристиками, большими площадями, которые можно использовать под бизнесы, которым требуется что-то эдакое и за что они не очень готовы много платить.

В таком формате я и работал много лет. Если честно, я чувствовал себя практически богом. Я мог по адресу дома перечислить всех, кто находится на первых этажах в этом здании и наоборот по названию арендатора сказать адрес дома. Я мог перебирать в голове по памяти дом за домом, здание за зданием и прикидывать размеры площади помещений, которые в них есть, параллельно оценивать успешность бизнеса, возможную ставку аренды и вероятность того, сколько осталось этому арендатору до выселения или за какую ставку аренды я бы мог попробовать выселить этого арендатора.

Верх профессионализма когда ты по фотографии фасада здания (кусочка фасада) узнаешь дом. Или круче - по планировке помещения. Или когда по размещенному объявлению в интернете с очень скудным описанием без указания адреса помещения, без его фото и планировки или с 1-2 невнятными фото ты через несколько минут вычисляешь объект. Внутри все поет в этот момент!

А метод исключения? А? Это же гениально! Если вы знаете требования к месту, типу здания, в котором у вас должен размещаться объект, прочие характеристики, и знаете город, то можно просто на карте зачеркнуть все здания, которые не подходят по умолчанию и продолжать дальше сужать круг.

Эти навыки я использую постоянно и до сих пор. Причем, уже даже на Кипре. Прикиньте сколько было радости, когда мы искали офис для клиента в Пафосе и перерыв весь интернет, ничего толком не нашли. Пришлось включить мозг, распечатать карту города, обвести локации, которые могли бы быть интересны, и начинать зачеркивать жилые здания и муниципальные учреждения. Оставшиеся объекты мы объехали на машине, зашли в каждый, посмотрели снаружи и внутри, вышли на управляющих и нашли помещения для сдачи.

Кайф. Ах, да, о специализации…