Бизнес-центры и эффективные офисы

5 октября в конференц-зале отеля Hilton Garden Inn состоялась конференция по офисной недвижимости BC & EFFECITVE OFFICE CONFERENCE. На мероприятии участники рынка обсудили общее состояние рынка, внедрение новых решений и переосмысление офиса с точки зрения изменившихся потребностей сотрудников, а также будущее бизнес-центров.

Модератором первой сессии выступил Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia. Уже традиционно для мероприятий последних полутора лет Никола начал с влияния пандемии и того, как менялось отношение к офисам на протяжении всего времени с начала карантинных ограничений до настоящего момента – от резко негативных прогнозов и неопределенности до восстановления инвестиционной активности и роста спроса. Вопрос привлекательности инвестиций подробнее рассмотрел Андрей Аркадьев, инвестиционный директор Metrika Investments. По его словам (в чем согласен и Никола), во втором и третьем квартале 2021 года спрос отыграл позиции, потерянные в первой половине 2020 года, что позволило полностью сдать в аренду флагманский объект компании – БЦ Neva Towers. При этом ставки по последним сделкам превосходили прогноз 2019 года на 10-11%. Примерно столько же составил рост средней ставки в целом по рынку – около 11% с начала 2020 года по данным Metrika Investments. По ставкам капитализации в компании не видят серьезных изменений (около 8,5% для офисов класса А и около 10% для класса В), а вот ключевая ставка ЦБ сейчас растет, последний раунд завершился на отметке 6,75%, а к концу года Андрей прогнозирует рост до 7,5%, что безусловно не может не отразиться стоимости фондирования, а значит, и на ставке аренды офисов.

Следующей темой стала тема децентралзации, освещать которую был вызван Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development. В компании уверены, что спрос на офисы не ограничивается крупными корпорациями, рассматривающими тысячи квадратных метров в премиальных локациях. Средний и малый бизнес также нуждается в офисах, но на менее дорогих земельных участках с более мелкой нарезкой. Сейчас AFI Development выводит на рынок проект площадью 32 тыс. кв. м на Открытом шоссе (ВАО), а также планирует застройку промзоны «Алтуфьевское шоссе».

О проекте бизнес-парка «Прокшино» рассказала Дарья Нестерова, руководитель группы проектов коммерческих и производственных объектов ГК «А101». В бизнес-парке планируется построить около 177 тыс. кв. м коммерческих площадей, в том числе офисы, торговая, спортивная и досуговая инфраструктура, а также коворкинг-зоны, управлением которыми А101 займется самостоятельно (без привлечения оператора). Офисы предлагаются в собственность по цене от 135 тыс. рублей за 1 кв. м.

Роман Блонов, директор по развитию PropTech «Миран», рассказал о цифровизации процессов создания и управления объектами, в том числе, на примере западного опыта. Надо сказать, что тема «Кувырок в цифру», как и другие упоминания о трендах цифровизации сегодня вызывала значительное оживление в аудитории в связи со случившимися вчера сбоями в работе ведущих социальных сетей.

Ну а завершала сессию еще одна насущная тема – зеленая сертификация, которую раскрыла Екатерина Кузнецова, генеральный директор GBCG, Green Office Lab, Ecogreenoffice System ООО «Зелёный офис». Экологичное строительство новостью для рынка не является, однако, как и все нововведения, внедрялось (в первую очередь в умы арендаторов и арендодателей) оно довольно медленно и только сейчас становится понятной необходимость наличия сертификата. При этом пока по России сертифицированных по основным стандартам объектов пока менее 500, из них меньше 200 в Москве.

После окончания первой сессии гости и спикеры смогли отдохнуть, перекусить и пообщаться, чтобы через полчаса вернуться на вторую сессию для обсуждения более локальных вопросов - вопросов обустройства офисных пространств и управления проектами.

Модератором выступил Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.», президент Российского совета торговых центров.

Первым выступил Денис Иванов, управляющий партнер ODIN. По его словам, эволюция управления офисными объектами заключается в постепенном вытеснении ручного труда сначала через цифровизацию, а в дальнейшем и через роботизацию процессов. Сейчас компания предлагает управление уже не квадратными метрами, а рабочими местами, что прекрасно укладывается в тренды по гибридной работе офисных сотрудников и гибкости самих офисных пространств.

Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель направления работы с корпоративными клиентами и представления интересов арендатора, Офисная недвижимость Cushman & Wakefield, на примере собственного офиса компании и других примеров рассказал об оптимизации площадей за счет перехода в сервисные офисы. По его словам, в зависимости от целей каждой конкретной компании сокращение площадей составляет от 20 до 50% за счет гибридного формата работы и упора на незакрепленные рабочие места.

Борис Мезенцев, операционный директор Компании MD Facility Management, рассказал о влиянии Facility Management УК на эффективность работы БЦ. Отметим, что в сфере управления все больше и больше обсуждается тема ассэт-менеджмента, когда ответственность за эффективность работы объекта несет каждый сотрудник УК.

Об управлении с точки зрения коммуникационных технологий, включая мониторинг и цифровой доступ к системам рассказала Ольга Прокопова, директор по b2b московского филиала ЭР-Телеком Холдинг (ТМ «Дом.ru Бизнес»). Компания специализируется на вопросах предоставления широкополосного интернета, имея уже более 73 000 км оптоволоконных линий, и развивает комплексные сервисы на базе интернета вещей.

Свой флагманский проект сервисного бизнес-центра Space 1 Балчуг представил Павел Федоров, управляющий директор Space 1. Бизнес-центр представляет собой микс из готовых офисных решений, площадей под индивидуальные запросы и инфраструктуры на первом этаже. Напомним, якорным арендатором проекта стал СберМаркет.

В завершение мероприятия слово получил Вячеслав Кочнов, главный архитектор ГК «Спектрум». Отметим, что сегодня в связи с изменившимся отношением девелопмента к сотрудникам и посетителям объектов архитекторы начинают играть все более заметную роль на рынке, беря на себя уже не только и не столько вопросы внешней эстетики, сколько вопросы инженерии и общей экономики строительства. В своем выступлении Вячеслав подробно рассказал о решениях, которые были разработаны для штаб-квартиры кампуса международной IT-компании в Петербурге.

В целом, лейтмотивом всего мероприятия можно назвать ориентированность офисной недвижимости на человека. Бизнес-центры готовы идти за спросом в децентрализованные районы, становиться более гибкими, давать необходимую инфраструктуру и внедрять самые современные решения по управлению объектами. Несмотря на устойчивое отношение к рынку недвижимости, как к инертному, изменения происходят и благодаря внешним факторам начинают происходить в ускоренном темпе. А это значит, что с каждым годом можно ожидать все большего числа интересных тем и уникальных решений.

Партнерами мероприятия выступили: Becar Asset Management, ТМ «Дом.ru Бизнес», «Товарищество Рябовской Мануфактуры», ODIN и ГК «А101».

Спонсоры: Cushman & Wakefield и Sinteza.

Источник - CRE https://cre.ru/news/84524?fbclid=IwAR2jZczo53c8Fm3FjSjKSCt3doRZYF_kwte8Y9gZ5tG3_zvwqafE3trNNxA