Офисы класса В и С тоже не дремлют

И есть общее мнение от других комментаторов, что сегмент обычных офисов перенасыщен и ставки аренды остались на прежнем уровне.

По стечению обстоятельств, мне на этой неделе пришлось для клиента сделать срез по наличию предложений по аренде офисов в центральной части Новосибирска, выставленных в интернете. Поделюсь результатами.

Я смотрел не просто офисы в бизнес-центрах, но и помещения на первых этажах и в подвалах с отдельными входами в жилых домах, которые максимально возможно заточены под офисы или там их можно организовать. Рассматривал площадь 150-400 кв.м.

Первое откровение. Предложений на Авито оказалось в три раза больше, чем на ЦИАН.

Дополню. Меня интересовали офисы, расположены максимум в 10 минутах ходьбы от метро на правом берегу.

Всего предложений отсортировал - 59 Центральный район - 29 Железнодорожный район - 17 Октябрьский район - 10 Заельцовский район - 3

Средняя ставка аренды.

Дополнение. Предложений с НДС, практически, нет, возможно, всего 0,5%, поэтому, далее, указывать НДС не буду. Также, практически, везде дополнительно к ставке аренды оплачиваются коммунальные и эксплуатационные платежи. За редким исключением.

Средняя ставка аренды по Центральному району составила - 1 276 руб./кв.м в месяц, по Железнодорожному району - 1 249 руб./кв.м в месяц, Октябрьскому району - 1 550 руб./кв.м в месяц, Заельцовскому - 1 066 руб./кв.м в месяц.

Совокупная средняя ставка аренды по этим районам - назовем “центральная часть города”, составила 1 285 руб./кв.м.

Я не откидывал никакие верхние или нижние значения, как делают аналитики и оценщики, чтобы картина была реалистичнее.

Согласитесь, что увиденные цифры несколько отличаются с ощущением того, сколько обычные офисы должны стоить (не класса А в бизнес-центрах). Даже для меня это стало откровением. Вторым откровением от этой работы. Ведь было ощущение, что ставки крутятся в коридоре 650-850 руб./кв.м в месяц.

Причем, в Центральном районе из 29 предложений у 11 ставка аренды находится в коридоре 1 500 - 2 000 руб./кв.м в месяц. То есть, это уже не штучные предложения с высокой ставкой, а тренд, перешедший в реальный рынок, где собственники поняли, что так можно действовать. Кстати, ставка 2 000 руб./кв.м в месяц оказалась за офисы в старом фонде, требующие ремонта, на 4 этаже в здании без лифта. Просто, они находятся на пл. Ленина. То есть, попытка “снять денег” за локацию. Как вы понимаете, парковки там нет вообще.

Офисов с мебелью и классным ремонтом, свободной планировки, с высоким потолком, большим количеством окон нет вообще.

В отличном состоянии или в состоянии выше обычного офисного ремонта, в принципе варианты есть. Даже можно повыбирать. Но, у привередливого арендатора точно будут сложности. У каждого предложения есть какие-либо свои нюансы.

Самый привлекательный офис в очень хорошем состоянии, но без мебели, стоит 1 800 руб./кв.м в месяц. Это второй этаж в жилом доме в центре.

Почему я делаю акцент на то, что офис в жилом доме? Потому что большинство крупных компаний хотят “жить” в бизнес-центрах.

Самые дорогие предложения офисов в жилом комплексе премиум-класса “Чикаго”, что в Октябрьском районе. 3 000 руб./кв.м в месяц хотят собственники за офисы на втором этаже под самоотделку.

Самое недорогое предложение в адекватном состоянии… - 800 руб./кв.м в месяц в Железнодорожном районе.

В общем, как бы не хотелось думать, что “не классные” офисы “остались в прошлом” и цены на них не растут, - это не соответствует действительности. Растут. И еще как.

Да, конечно, не забываем, что это только цены предложений и что по некоторым вариантам своих “хотелок” собственники точно не получат. И, кстати, в некоторых предложениях я увидел потенциал сдачи офисов дороже, чем выставлено в рекламе. Или брокер не ощущает рынка и не пытается выжать максимум, а лишь бы сдать побыстрей и получить свою комиссию, или собственник еще не прочувствовал тренды и не понимает как и сколько просить в сегодняшних реалиях. Может нужно просто сделать в помещении клининг или легкий ремонт, перепозиционировать объект и он быстро уйдет по цене дороже той, по которой его никто не хочет брать сейчас.

Кстати, классных креативных лофтовых пространств я тоже не нашел. А, хочется. Тем более, что за такие объекты рынок точно готов платить больше. Есть варианты, но тоже все “не слава богу”.

В общем офисный рынок претерпевает в Новосибирске очень интересное время и его сейчас нужно очень тонко чувствовать.

Александр Назаров