Рынок офисной недвижимости Новосибирска и его Z-факторы

В режиме форс-мажора

Компания Nazarov & Partners запустила серию круглых столов, адресованных участникам рынка недвижимости. Встречи эти будут своего рода инструментом коллективного разума, средством коллегиальной рефлексии в это форс-мажорное время.

Первая встреча, открывающая цикл, была посвящена проблематике офисной недвижимости. Всем ее аспектам — и накопившимся за последнее десятилетие, и пламенно вспыхнувшим намедни.

Как сказал во вступительном слове Александр Назаров, основатель компании Nazarov & Partners и модератор круглого стола, в нынешней ситуации экстраординарно все — и повестка, и контекст ее возникновения. Опыт прежних кризисов в такой ситуации — весьма условный капитал, поскольку нынешний кризис ни один из них в точности не повторяет — он исключителен. Хотя некоторый опыт, конечно, пригоден. Но именно штучно, обольщаться не стоит.

— Время сжалось и ускорилось, потому долгосрочные прогнозы и планы сейчас никто не строит, —  подчеркнул Назаров. — Сейчас наступило время сугубо оперативных решений.

При этом рынок недвижимости — пожалуй, самый «флегматичный», последний в списке по стрессовой отзывчивости на повестку. На этом рынке сейчас вакуум рефлексии. Операторам в некотором смысле не до рынка — они занимаются сугубо оперативными делами — решением технических и бытовых проблем, обусловленных санкциями.

Александр Назаров подчеркнул, что он решил провести серию аналитических мероприятий для участников рынка именно отзываясь на этот вакуум рефлексии: коллегиальному сообществу нужно обменяться эмоциями, наблюдениями и выводами.

Прогнозы и тренды сейчас никто даже не пытается оглашать, ибо прогнозный горизонт — не дальше апреля.

Анемия офисного рынка

Есть еще одна любопытная черта — не обусловленная напрямую политическим контекстом, а сугубо локальная. Это «заброшенность» рынка коммерческой и офисной недвижимости — новосибирская реалия, проявившаяся отнюдь не сегодня и даже не вчера. Во-первых, у сегмента теперь нет «нейронного центра» — Сибирская гильдия управляющих, служившая когда-то органом рыночного самоанализа и профессиональной рефлексии, медленно захирела и исчезла. Участники рынка образуют нестойкие микросообщества, цельного сообщества теперь нет. Во-вторых, офисный рынок Новосибирска — самый анемичный.

— Офисы в Новосибирске не строятся уже 10 лет, — посетовал Александр Назаров. — Я имею в виду не малые офисные блоки в составе жилых комплексов, а офисные центры как отдельный формат. То немногое, что в это десятилетие строилось, сразу отходило под большие компании —  все здание целиком. И на общий рынок недвижимости практически не попадало. С 2013 года в Новосибирске вообще не появилось ни одного нового офиса класса «А».

Александр Назаров убежден, что в прошлой, «доукраинской» реальности это соответствующим образом влияло и на локальный экономический метаболизм: нет офисов «А» — у больших солидных фирм, нет и планов по приходу в Новосибирск. Бренды-тяжеловесы предпочитают приходить на готовое — им некогда ждать, когда какой-либо город дозреет до офисных зданий, соответствующих их запросам. Есть такие — приходим сюда. Нет — игнорируем.

Отсутствие нового офисного строительства обуславливало и категориальную деградацию: как и любой потребительский товар, офисный центр морально устаревает.

Если зданию больше 10 лет, его класс можно снижать.

Температура по больнице

Эмоции операторов рынка можно описать словосочетанием «острожное спокойствие».

— Мы пока никаких действий не предпринимаем, ждем пока буря успокоится, — говорит Алексей Карнаухов, управляющий бизнес-центра Doubletree by Hilton. — Платежи контролируем, у международных компаний юридические лица здесь, в России. Так что проблем из-за блокировки международных платежных систем пока нет.

По наблюдениям Елены Ермолаевой, директора агентства RID Analytics, большинство компаний, арендующих офисные площади, хорошо знакомо с российскими реалиями, потому они в принципе всегда делали «заначки» на случай кризисов и форс-мажоров. Так что проблем с платежами пока не наблюдается, равно как просьб о льготах по аренде.

Марина Артемьева, начальник отдела аренды БЦ «Кронос», от себя добавила, что вкрадчивые просьбы о снижении ставок аренды начали поступать, но их число именно штучно. Пока это именно прощупывание темы, ибо до явного намерения экономить и затягивать пояса арендаторы пока не дошли. Желание ради экономии переехать с больших площадей на меньшие никто из них не оглашал. Кроме того, Марина Артемьева подчеркнула, что все реконструктивные проекты «Кроноса», задуманные до февраля (обновление коммуникаций, рестайлинг и т. д.) идут в линейном режиме.

Более того, на рынке уже зафиксирована потребность в расширении арендных площадей. Субъектами этого тренда выступают отечественные компании из IT-сектора.

— Айтишники сейчас декларируют рост в своем бизнесе, поэтому достаточно воодушевленно смотрят на ситуацию, — отметил Андрей Шмаков, директор ООО «КБК» («Главновосибирскстрой»). — У наших офисных площадей крупная нарезка — как раз под IT-компании, под банковский сектор. И из этих сфер мы получаем внятный запрос на офисные площади. А вот с промышленными площадями, насколько мне известно, люди начали испытывать проблемы. Их в городе не хватает.

По словам Евгения Борматова, генерального директора ООО «Управляющая компания ЭТРО», самой зримой издержкой нынешних времен для его фирмы стала консервация двух проектов в сегменте бизнес-недвижимости. Но насчет уже действующих площадей у него никакого беспокойства нет — тут работает баланс цены с качеством архитектурной детализации (все офисные площади компании — глубокий, до неузнаваемости, реконцепт промышленных зданий) и топографической привлекательностью. Ведь периметр Дзержинского района, на котором стоят объекты, с каждым годом все увереннее отождествляется с собирательным понятием «центр».

В тренде интегрированные офисы

Все участники круглого стола сошлись во мнении — нынешняя ситуация не имеет аналогов, нужно быть готовым к тому, что экономика сделает затяжной нырок. По оценкам Елены Ермолаевой, «нырять» она будет довольно глубоко.

— Эксперты Центробанка полагают, что ВВП в 2022-м снизится на 8%, — сказала Елена Ермолаева. — Для сравнения: в 1998-м снижение ВВП составляло 5%. Оценочный уровень инфляции — 20%. Причем это самый оптимистичный показатель. Удешевление рубля может достичь 46%. Впрочем, динамика событий такова, что и пессимисты, и оптимисты стараются не говорить ничего резкого и категоричного. Все сейчас описывается очень пунктирно.

Без больших офисных новостроек классов «А» и «B» Новосибирску придется пожить до полной нормализации макроконтекста (и политического, и экономического). Как говорится, 10 лет назад тему подзабыли-запустили, а сейчас и подавно не время. Тем более что растущая себестоимость строительства, растущие ставки по кредитам и неопределенность с импортными компонентами проектов (лифты, фасадные материалы, климатические системы) — факторы неоспоримые. Упрямцев, готовых бодаться с этими обстоятельствами, в городе точно не найдется. Впрочем, вполне вероятно, что в «Z-период» офисный рынок Новосибирска пойдет по пути строительства небольших офисных зданий (от 1 до 3 или 5 тысяч кв. м) и офисных площадей в крупных жилых комплексах.

— И это можно уже назвать трендом, — подчеркнул Александр Лазарев. — Тем более что жилищное строительство, продуцирующее такие интегрированные офисы, не замерло. У этой сферы большая инерционная стойкость. Впрочем, более детальные выводы можно будет делать месяца через два.