Появятся ли в Новосибирске новые бизнес-центры?

Еще каких-то 10–15 лет назад торговля или сдача в аренду коммерческой недвижимости была притягательным бизнесом. «На первом месте по доходности стояли торговые площади, а на втором — офисные. Продажа офисов одно время была хитом сезона, это был очень привлекательный с коммерческой точки зрения бизнес», — вспоминает в разговоре с «Континентом Сибирь» генеральный директор АН «КВАДРОТЕКА» Владимир Голованов. Наиболее активно деловые центры строились с 2005-го по 2011 год. В 2014-м произошло некое насыщение рынка. Эксперты по коммерческой недвижимости начали говорить о перенасыщении. Многие офисные здания не были заполнены даже наполовину. Сегодня ситуация более или менее выровнялась.

По оценке независимой исследовательской компании RID Analytics, летом 2019 года средняя доля вакантных площадей в крупных БЦ Новосибирска составила порядка 6%. Пальма первенства по наполняемости, конечно же, у офисных зданий, расположенных по линии метро, в них доля свободных площадей — менее 1%.

Востребованными оказались полярные классы БЦ «А» и «С». Причем современные бизнес-центры, соответствующие мировым стандартам, чуть уступили в загруженности офисным помещениям на первых этажах новых жилых домов, торгово-офисным зданиям и помещениям с хорошим ремонтом в институтах.

Традиционно наиболее высокая доля свободных площадей остается в классах «В» (офисные здания, построенные за последние 5–6 лет, с современной начинкой) и «D» (офисы на территориях заводов и фабрик либо в зданиях советских институтов без ремонта). Большое скопление БЦ в центре деловой и культурной жизни Новосибирска усиливает между ними конкуренцию, поэтому доля свободных площадей здесь варьируется в пределах 6–7%.

Чем дальше от центра Новосибирска расположен бизнес-центр, тем меньше в нем арендаторов. В районах средней удаленности (Кировский и Ленинский) и удаленных (Советский, Калининский) доля незаполненных БЦ — более 10%.

Сегодня в Новосибирске, по данным «2ГИС», насчитывается 155 бизнес-центров (БЦ) различного формата и классификации. Ведущих офисных зданий чуть более 50. Среди них четыре БЦ класса «А», построенные более десяти лет назад: «Гринвич» (застройщик ИСК «Трансервис»), DoubleHill (застройщик London&Regional Properties), «Кронос» (застройщик ЗАО «Строитель») и «Кобра» (застройщик ГК «Труд»).

«В последний год доля вакантных помещений несколько выросла, что говорит о том, что спрос снизился, — сообщила «Континенту Сибирь» директор RID Analytics Елена Ермолаева. — Низкий спрос подтверждает и незначительный рост арендной платы в БЦ. Годовой прирост к декабрю 2018 года незначителен, он составил 0,3%».

По мнению заместителя мэра — начальника департамента архитектуры и строительства Алексея Кондратьева, в Новосибирске достаточно офисных зданий. «В свое время рынок был перенасыщен бизнес-центрами, сегодня мы только-только вышли на их полную наполняемость. Я не вижу бурного спроса на этот вид коммерческой недвижимости», — отметил чиновник.

Сегодня спрос и предложение на услуги бизнес-центров в Новосибирске гармонизировались. Однако в ближайшее время повторить бум строительства БЦ десятилетней давности вряд ли удастся.

Эксперты рынка называют несколько причин снижения интереса к бизнес-центрам. Так, по мнению директора компании MDBroker Данила Прудникова, имеющиеся офисные здания полностью удовлетворяют тот небольшой спрос, что есть в Новосибирске. «В большинстве бизнес-центров есть ротация вакантных площадей. Текущий спрос на офисы в классе «А» закрыт полностью. В какой-то степени им повезло, что группа компаний S7 приобрела БЦ «Премьер плаза» на улице Кирова. Если бы этого не случилась, то сегодня мы увидели бы конкуренцию между деловыми центрами «А»-класса», — рассказал эксперт.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков не исключил, что потребность в деловых центрах в ближайшие годы снизится еще больше: «В условиях стагнирующей экономики спрос на бизнес-центры в Новосибирске также стагнирует с потенциалом снижения. В этой ситуации вводить новые большие бизнес-центры нерационально».

Экономические реалии толкают бизнес на постоянный поиск снижения издержек и оптимизации всех процессов. И если есть возможность сэкономить на аренде помещения, компания непременно этим воспользуются. Прошли те времена, когда фирмы стремились занять престижные офисы, чтобы подчеркнуть свою значимость и устойчивость на рынке. «Мода на эти штуки прошла. Многие успешные компании ютятся в небольших офисах бизнес-центров классов «В», а то и «С». Сегодня все смотрят в сторону минимализма, стараются обходиться без излишеств», — отмечает Владимир Голованов.

О том, что сегодня все считают деньги, в том числе, а может быть, и в первую очередь федеральные компании, рассказал «Континенту Сибирь» владелец холдинга TS Group, построившего БЦ «Гринвич», Александр Бойко: «Они (федеральные компании) мониторят рынки и для своих офисов в регионах выбирают помещения с низкой арендной платой. Мы это видим по своему бизнес-центру, когда, стремясь снизить издержки, федеральные компании переезжают в более дешевые офисы». Александр Бойко отметил, что это не только новосибирская тенденция, в более скромные офисы переезжают компании по всей стране, и Москва — не исключение: «Все считают деньги. Бизнес сжимается. Доходы сжимаются. Я знаю компании, которые арендуют 50–80 «квадратов» максимум в «Башне Федерации» в Москве, а основные офисы у них расположены далеко за Садовым кольцом».

Впрочем, директор Nazarov & Partners Александр Назаров считает, что 6% вакантных площадей — это очень мало, можно даже сказать, что все бизнес-центры Новосибирска «забиты под завязку». По мнению эксперта, в Новосибирске нужны новые современные офисные здания. «У нас всего четыре бизнес-центра класса «А», давно построенные и морально устаревшие. А нужен новый, соответствующий всем современным стандартам. Часто становится проблематично найти офис от 500 «квадратов» в БЦ класса «А», при том, что у нас достаточно БЦ классов «В» и «С». У нас огромное количество зданий бывших институтов, которые переделаны в офисы. Некоторые выглядят изнутри очень прилично. Но нельзя старое здание сделать по-новому. Там ощущается нехватка кондиционирования, приточной вентиляции. В результате вроде бы бизнес-центров достаточно, с другой стороны — выбор у арендатора ограничен», — считает Александр Назаров.

Эксперт рынка коммерческой недвижимости Тимур Махмутов также отмечает, что в последнее время возникают сложности с подбором для арендаторов помещений от 70 до 150 кв. м. Поиск таковых может растянуться и на 2–3 месяца.

Однако девелоперы пока не видят перспективы строительства новых БЦ, особенно класса «А». С одной стороны, это дорогие проекты, которые не всем под силу, с другой — у застройщиков есть более выгодные варианты использования площадок. «Строительство среднего бизнес-центра обходится в 500–600 млн рублей, а сроки окупаемости за счет аренды длительные, — рассказал «Континенту Сибирь директор фонда прямых инвестиций «ВербаКапитал-Девелопмент» Вадим Ильченко. — Бизнес-центр класса «А» — это еще более дорогостоящий проект. Компаний на новосибирском рынке, которые в принципе могли бы потянуть подобные бюджеты, не так много. Поэтому в основном игроки предпочитают построить за 2–3 года офисные здания, помещения в которых продают в розницу. Эти объекты могут быть достаточно высокого качества, но за счет того, что они не принадлежат одному собственнику, их нельзя отнести к классу «А».

По мнению Александра Бойко, в Новосибирске, может быть, и есть спрос на современные бизнес-центры, но неплатежеспособный, поэтому застройщику надо хорошо подумать. «Построить можно, но нужно ли это? Бизнес-центры класса «А», как любой люксовый сегмент, престижны, но никогда никому прибыли не принесли, как и производство люксовых автомобилей, отелей и одежды, — отмечает Александр Бойко. — Себестоимость квадратного метра, в которой валютная составляющая на системы жизнеобеспечения центра (кондиционирование, вентиляция) доходит до 80%, очень высока. Доллар за последнее время вырос в два раза, а арендные ставки упали, и только недавно начали чуть-чуть подниматься. Поэтому бизнес аренды офисных помещений грустный, а в премиум-классе еще грустнее».

Как отмечает Елена Ермолаева, в текущем году арендные ставки достаточно стабильны, и составляют около 700 руб. за 1 кв. метр в месяц. Цена аренды колеблется от 300 руб. за кв. метр в БЦ «Пересвет» на ул. Королева до 2419 руб. за кв. метр в БЦ «СитиЦентр» на ул. Депутатской. Любопытно, что в БЦ класса «А» аренда квадратного метра варьируется от 1400 до 1800 руб. Невысокие арендные ставки в бизнес-центрах класса «С» давят на рынок и не позволяют быстро расти цене квадратного метра в БЦ премиум-класса. Это замедляет окупаемость проекта и снижает интерес к этому сегменту бизнеса со стороны инвесторов и застройщиков.

Согласно данным RID Analytics, в Новосибирске в ближайшие два года планируется сдать 11 БЦ, общей площадью от 1382 кв. метров на ул. Семьи Шамшиных, 20 (застройщики «РОСТ», ГК «Кварсис») до 7330 кв. метров по ул. Фабричной, 17 (застройщик «MPK-Logistik»). Отдельно стоит БЦ площадью 24 000 кв. метров на ул. Нарымской, 84 (застройщик «Экострой-Холдинг»). Его строительство было начато еще пять лет назад, но до сих пор находится на стадии котлована.

По информации опрошенных «Континентом Сибирь» участников рынка, застройщики нескольких бизнес-центров, находящихся в процессе строительства, не форсируют их окончание, так как не видят достаточное количество потенциальных арендаторов или не могут найти инвестора, который приобретет площади в бизнес-центрах.

По мнению Тимура Махмутова, новые бизнес-центры будут заполняться, но скорость заселения вряд ли оправдает ожидания собственников или управляющих компаний.

Читать статью на сайте Континент Сибирь