Продавать в Новосибирске выгоднее, чем производить

Промышленная ипотека — важный инструмент развития производства и в Новосибирской области, и в России. Однако он нуждается в доработке, считают эксперты. Как живет рынок складской недвижимости сегодня?

«Новосибирский банковский клуб» и компания «Назаров и партнеры» собрали за круглым столом представителей рынка недвижимости, банков и министерств, чтобы подвести итоги промышленной ипотеки в регионе за 2023 г. и обсудить перспективы на ближайшее время, сложности и ожидания развития. Обо всем по порядку — в обзоре nsk.dk.ru.

В разговоре приняли участие заместитель министра промышленности, торговли и развития предпринимательства Новосибирской области Денис Рягузов, президент «Новосибирского банковского клуба» Владимир Женов, генеральный директор банка «Левобережный» Владимир Шапоренко, заместитель начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова, основатель и директор КК «Назаров и Партнеры» Александр Назаров, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости КК «Назаров и партнеры» Евгений Галан, заместитель генерального директора Фонда развития промышленности Новосибирской области Григорий Шибаев, руководитель проекта Департамента по работе с инвесторами АО «Корпорация развития Новосибирской области» Елизавета Кутас, руководитель направления малый бизнес банка «ДОМ.РФ» Алла Лакшина, директор среднего бизнеса «Альфа-Банка» Алексей Августов, руководитель арбитражной практики АБ «Гребнева и Партнеры» Роман Субочев, заместитель директора филиала ОСАО «Ингосстрах» в Новосибирске Виктор Долженков, а также представители министерств, банков, страховых, лизинговых компаний и промышленных предприятий региона.

Во вступительном слове президент «Новосибирского банковского клуба» Владимир Женов обозначил необходимость активизации деятельности банков и инвесторов в отношении кредитования промышленных предприятий.

Как рассказал эксперт, промышленная ипотека развивается с 2022 г., и несмотря на постоянно растущий спрос на услугу, условия ипотеки с каждым разом ужесточаются. К тому же, Минфин РФ и ЦБ РФ недоверчиво «посматривают» на продукт, как на финансирование ипотеки в реальных условиях. Эта позиция касается и льготной, и семейной, и промышленной ипотеки, отметил спикер.

«По словам председателя правительства РФ Михаила Мишустина, на промышленную ипотеку планируется выделить около 600 миллиардов рублей. На первый взгляд, гигантская сумма, но, если ее «раскидать» по регионам — останется мало. Согласно подсчетам нашей организации, только в Новосибирской области потребность в этом продукте составляет минимум 50 миллиардов рублей в год», — поделился Женов.

Основатель и директор КК «Назаров и партнеры» Александр Назаров рассказал, что за 2023 г. в рамках промышленной ипотеки в России было выдано лишь 89 млрд руб., что несравнимо с высокими ожиданиями от 2024 г. Также за прошлый год банки выдали в долг 8,9 млрд руб. — это примерно 800 кредитов в стране.  

Спикер отметил, что Новосибирск по-прежнему занимает лидирующие позиции по привлекательности рынка складской недвижимости, количеству сделок, а также заявленных проектов складских комплексов среди регионов. Однако сегодня существует устойчивый дефицит качественных складских площадей, и ситуация становится все жестче. Складов класса А и В практически не остается. Однако за 2022-2023 г. резко вырос объем складов класса В — в 2022 г. ведено в эксплуатацию всего 18,8 тыс. кв. м, а в 2023 — уже 82,4 кв. м.

Еще одной преградой на пути промышленной ипотеки стал дефицит подходящих готовых объектов или площадок под их строительство в Новосибирской области. По словам Назарова, ситуация на рынке критическая — вакантные площади складской недвижимости не превышают доли процента. Если в 2022 г. свободны были около 5% площадок, то по итогам 2023 г. — не более 0,4-0,5% как в категории А, так и в категории В. Очень активный рынок, высокий спрос на качественные склады, образовавшийся дефицит площадей и приостановка строительства проектов — все это повлияло на рост ставок аренды и отсутствие желания продавать.

«Согласно прогнозам, на 2024 г. объем ввода складов вырастет с 154,7 тыс. кв. м до 390 тыс. кв. м. Эта информация должна нас успокоить, однако не все так гладко. Почти все эти объекты создаются под собственные нужды предприятий и на свободный рынок не выходят. Продавать склады при себестоимости строительства в районе 50-60 тысяч рублей за «квадрат» никто не хочет. Из-за дефицита средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 20-60%. Более того, владельцы арендуемых площадок ищут способы избавиться от прежних арендаторов и сдать недвижимость по более высокой цене. Лидеры среди арендаторов — предприятия розничной торговли», — поделился эксперт.

Руководитель направления складской и индустриальной недвижимости КК «Назаров и партнеры» Евгений Галан поддержал коллегу в вопросе нехватки как складских помещений, так и производственных:

«Многие предприятия арендуют склады и открывают в них цеха. Новые производственные площади не строятся, а старые нередко находятся в плачевном состоянии. В итоге найти объекты под промышленную ипотеку, чтобы они соответствовали критериям программы, даже если у банков есть лимиты на рынке Новосибирской области, очень сложно, если вообще реально».

Заместитель начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова отметила, что ее показатели незначительно отличаются от данных коллег. По словам спикера, сейчас в Новосибирске превалирует жилищное строительство, а промышленные площадки выносятся за пределы города:

«В настоящее время в реестре строящихся объектов у нас 335 объектов площадью 636 тысяч квадратных метров под производственно-складское назначение, из них 208 разрешений выданы на строительство складов. Их площадь — всего лишь 416 тысяч квадратных метров. То есть площадь складов не превышает двух тысяч квадратных метров. Соответственно, в городе активно развивается малый бизнес. В то же время у нас выданы 242 разрешения на строительство торгово-сервисных объектов. Их площадь — 1,261 миллион квадратных метров. То есть площадь каждого торгового объекта выше, чем производственного. Это значит, продавать у нас выгоднее, чем производить».

«Несмотря на заметный рост производства, 50% ВРП по-прежнему составляет торговля. На промышленную ипотеку у банков лимиты пока небольшие, порядок их выделения непростой. Насколько они для области будут выше, чем в прошлом году, сказать не могу. Но Минпромторг Новосибирской области готов пробивать и защищать интересы области. Мы видим рост производства и наблюдаем катастрофическую нехватку производственных площадей. Жилищная ипотека в свое время начиналась так же, теперь это обычная услуга. То же будет и с промышленной ипотекой — главное, есть механизм», — добавил заместитель министра промышленности, торговли и развития предпринимательства Новосибирской области Денис Рягузов.

Руководитель проекта Департамента по работе с инвесторами АО «Корпорация развития Новосибирской области» Елизавета Кутас попыталась ответить на вопрос, где все же брать площади и объекты под промышленную ипотеку.

По словам эксперта, за 2023 г. поступило 164 обращения на предмет локализации предприятий, из них 26 — на размещение в готовом объекте. Поддержка государства и наличие индустриальных площадок — связанные факторы. Так, в прошлом году около 75% инвесторов сформулировали комплексный запрос и на предоставление мер господдержки проекта, и на размещение.

Кутас сообщила, что, кроме действующего индустриального парка «ПЛП Новосибирский», в области планируется создать еще один — «ПЛП Южный». Согласно предоставленным данным, участок должен привлечь 1,5 млрд руб. инвестиций и создать 380 рабочих мест.

«Региональных индустриальных площадок сейчас недостаточно. Потому что промышленные объекты — это не только земля, но и подключение к объектам инфраструктуры. Поэтому, помимо «ПЛП Южный», мы подали заявку на создание в Новосибирской области особой экономической зоны «Новосибирск». Создать ее предполагается в непосредственной близости от ПЛП и в 30 км от центра города. Общая площадь — 406 га. На первом этапе ОЭЗ будут освоены 250 га плюс мультимодальный транспортно-логистический центр (ТЛЦ)», — прокомментировала Кутас.

Новая площадка будет обеспечена всеми объектами инфраструктуры, дорогами и коммуникациями, резиденты получат льготы, предусмотренные для ОЭЗ, утверждает эксперт. Что касается условий промышленной ипотеки, то в качестве залога может выступить земля в одной из новых промышленных зон.

По словам заместителя генерального директора Фонда развития промышленности Новосибирской области Григория Шибаева, промышленные предприятия могут брать займы (от 5 млн до 5 млрд руб.) как по федеральным, так и по областным программам.

Что касается промышленной ипотеки, ФРП не обладает полномочиями по участию в программе. Как и сказали ранее, она продвигается через деятельность коммерческий банков. В любом случае, предприниматель, который уже оформил промышленную ипотеку, вправе обратиться в Фонд развития промышленности Новосибирской области и дополнительно получить сумму на развитие бизнеса. Никаких преград этому нет, отметил спикер.

Повышенное внимание участников круглого стола привлекли выступления банкиров. По словам руководителя направления малый бизнес банка «ДОМ.РФ» Аллы Лакшиной, большинство одобренных сделок в 2023 г. не реализовалось по причине отсутствия площадей.

Новые изменения в программе способствовали исключению из списка кредитования субъектов или предприятий, относящихся к производству пищевых продуктов и напитков, добычи и торговли сырой нефтью, природным газом, — тех, чья деятельность облагается акцизным налогом, отметила спикер. Ставка вместо фиксированной становится плавающей: средняя процентная ставка для прочих заемщиков — 11%, для технологических компаний — 9%. Также, по словам эксперта, вводятся новые ограничения для потенциальных заемщиков по сумме выручки. Участвовать в программе смогут предприятия с выручкой до 2 млрд руб. в год и малые технологические компании — до 4 млрд руб.

В след за Лакшиной, о нюансах промышленной ипотеки рассказал директор среднего бизнеса «Альфа-Банка» Алексей Августов. Банкир указал на важность целевого использования полученного кредита, чтобы в будущем не попасть на пересчет ставки в сторону увеличения.

«Обратите внимание: по промышленной ипотеке в сделку не попадает земля, потому что территория — это отдельный предмет без субсидий. Также под программу не попадают склады. Даже если на участке, к примеру, расположены разные объекты, промышленная ипотека предоставляется только на производственные помещения, и они должны быть выделены как отдельные объекты недвижимости», — прокомментировал Августов.

Представитель банка советует заключать отдельные договоры на каждый объект недвижимости (отдельно приобрести землю, производственный объект, склад), а далее на субсидированную недвижимость получать ставку.

Также о рисках пересчета ставки рассказал руководитель арбитражной практики АБ «Гребнева и Партнеры» Иван Субочев. По словам юриста, заемщик, получивший кредит на модернизацию, обязуется увеличить производство на 50%. Если это требование не выполнить, банк вправе увеличить процентную ставку или предъявить требования о возврате средств.

«Не пренебрегайте общением с банком. В кредитных договорах указывают необходимость соблюдения финансовых ковенантов (определенных финансовых показателей у компании заемщика). Даже если отсрочки по кредиту нет, банк имеет право заявить о досрочном возврате кредита», — подытожил Субочев.

В целом участники круглого стола сошлись во мнении, что промышленная ипотека сегодня — важный инструмент развития производства и в Новосибирской области, и в России. Однако он нуждается в доработке.

«Дефицит качественных складов в России сегодня просто невероятен, и без финансовой поддержки государства этот вопрос в сжатые сроки бизнес точно не сможет решить и успеть за растущим спросом на складские площади в городах миллионниках», — резюмировал Александр Назаров.

Источник: DK.RU