Серая зона: почему в России не строят арендное жилье

Фото Валерия Шарифулина / ТАСС на FORBES

Во время послания Федеральному собранию 21 февраля президент Владимир Путин поручил начать строительство арендных домов для сотрудников оборонных предприятий. Арендное жилье остается несбыточной мечтой российского рынка — о возможности его строительства регулярно вспоминают, но реализованных проектов до сих пор единицы. 90% существующего арендного жилья в стране сдается частными лицами. Почему девелоперы не хотят строить доходные дома — разбирался Forbes:

Нынешнее состояние рынка аренды собеседники Forbes определяют как теневое, или серое, поскольку, по их словам, «это просто граждане сдают квартиры другим гражданам». Более белый рынок — тот, на котором крупные рантье управляют большими портфелями арендной жилой недвижимости. Примеры такой деятельности в России все же есть, но их очень мало.
Как это работает и почему рынок белой аренды все никак не возникнет в России — разбирался Forbes.

ПОЧТИ УДАЧНЫЕ МОДЕЛИ

Собеседники Forbes назвали три примера арендного бизнеса, которые максимально близки к модели белой аренды: сервисные апартаменты, зарождающийся сегмент коливингов и проекты арендного жилья, реализуемые институтом развития «Дом.РФ».
Сервисные апартаменты — полугостиничный формат, ориентированный на краткосрочную аренду и большой объем дополнительных услуг. «Сервисные апартаменты являются промежуточным форматом между арендным жильем и гостиницами, — объясняет управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. — Формат начал развиваться порядка 10 лет назад, до этого существовали сервисные апартаменты от частных операторов, небольших компаний и  отельеров, которые вводили апартаменты в качестве диверсификации продукта».
«Сервисные апартаменты в рамках одного комплекса могут принадлежать разным собственникам, как юридическим лицам, так и физическим, поскольку их продают отдельными юнитами как инвестиционный продукт. Но основная роль все равно отводится управляющей компании, которая берет на себя организацию и сопровождение всего процесса сдачи в аренду», — объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Средний срок найма в подобных проектах составляет четыре-шесть месяцев», — уточняет вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По данным девелоперской компании GloraX (есть у Forbes), в старых границах Москвы доля сервисных апартаментов не превышает 25% от общего объема предложения апартаментов (350 000 кв. м). 

Вторым вариантом почти арендного жилья эксперты назвали коливинги, которые иначе можно назвать сервисными общежитиями: сдаваемые помещения, как правило, минимальной площади, большая часть удобств в которых вынесена в общую зону и находится в совместном пользовании у жильцов (кухня, кладовки, коворкинг, гостиная). «Коливинг — это не просто квадратные метры в аренду, это комьюнити, профессиональное управление, атмосфера, набор услуг и мероприятий, которые никогда не встретятся в обычной жилой квартире», — объясняет Шарыгина. По ее данным, такой формат намного доступнее сервисных апартаментов: диапазон ставок аренды коливинга по России составляет от 10 000 до 29 000 рублей в месяц, тогда как ставки в апартаментах сопоставимы с размещением в гостиничных номерах и считаются за сутки. Всего в России, по данным Becar Asset Management (есть у Forbes), действует порядка 40 проектов, позиционирующихся как коливинги, но сильно различающихся по качеству.

Ближе всего к классической модели арендного жилья, по мнению собеседников Forbes, — проекты института развития «Дом.РФ»: это именно жилье, а не апартаменты, с классическим арендным договором. Единственное отличие от европейских моделей в том, что мало кто может повторить этот опыт. «У них есть возможности, которых нет и не будет ни у одного застройщика или инвестора», — сетует владелец инвестиционной компании.
«Сейчас в нашем портфеле 16 проектов в семи регионах России, — рассказывает директор по развитию арендного жилья Дом.РФ Вероника Янушкевич. — Профинансировано строительство почти 10 000 квартир и апартаментов общей площадью около 500 000 кв. м».

СЕРАЯ ЗОНА

На самом деле арендного жилья в стране значительно больше. «Согласно результатам социологических исследований, проведенных «Дом.РФ» совместно с ВЦИОМ, в арендном жилье в России живет около 8-9% семей, объем арендного жилья оценивается в 229 млн кв. м, или 6% от общей площади жилищного фонда, — рассказывает Янушкевич из «Дом.РФ». — Если учитывать некоммерческий наем жилья, принадлежащего государству, муниципалитету или работодателю, то доля семей суммарно составит 12-13%, но большая часть арендного жилья находится в теневом секторе российской экономики. Квартиры часто сдаются без заключения договора, а условия аренды не защищают интересы арендаторов».
Некоммерческий наем доходов арендодателям не приносит, считают эксперты. «По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру по цене в разы ниже рыночной, например, в Москве ставка по соцнайму с 1 января 2023 года составляет 38,5 рублей за один квадратный метр, или 2280 рублей в месяц за квартиру площадью 60 квадратов», — отмечает главный исполнительный директор компании «Брусника» Александр Щиголь.
Инвесторы на этом рынке тоже есть, но их портфель ограничивается небольшим пулом квартир. «Практика выкупа инвесторами ограниченного пула квартир в одном ЖК для сдачи в аренду на российском рынке недвижимости существует, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен», вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина. — Однако речь о единичных случаях покупки совсем небольшого количества объектов, например, четыре-шесть квартир на одном этаже либо 10-15 лотов в одном ЖК максимум. Таким образом поступали частные инвесторы, ориентированные на получение прибыли с посуточной аренды жилья».

ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ В ИГРЕ

Для появления в России большого объема доходных домов нужно, чтобы у застройщиков появилась экономическая заинтересованность в таком строительстве. Сейчас же она не просматривается, говорят опрошенные Forbes участники рынка.
«Главный вызов здесь — финмодель, которая существенно отличается от модели обычного многоквартирного дома, — объясняет Щиголь из «Брусники». — Реализация арендного проекта не вписывается в привычный девелоперский цикл и предполагает более длинный горизонт инвестирования и срок окупаемости. Для успешной реализации таких проектов необходимо справедливое партнерство между заказчиком такого проекта, банком-кредитором и девелопером».
«Построив дом и сдав его квартиры в аренду, девелопер в нынешних экономических условиях может рассчитывать в лучшем случае на прибыль в размере 10% годовых, — подсчитал руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — При этом весь капитал останется замороженным в данном активе, и потребуются дополнительные затраты на создание и содержание управляющей компании. Если же квартиры продавать, то инвестиции в строительство или редевелопмент жилого здания могут принести в три-четыре раза больше прибыли — 30-40% годовых. При этом капитал можно быстро запустить в оборот, направив на реализацию нового проекта».
Арендные дома с профессиональным управлением будут проигрывать серой зоне по ставкам, уверено большинство опрошенных экспертов. «Чистая аренда окупается в пределах 12-18 лет, что для России — неразумный срок», — сетует Щиголь. «В аренду зачастую сдаются квартиры, полученные в результате бесплатной приватизации, при этом более 90% рынка находится в теневом секторе у частных арендодателей, — сетует Янушкевич из «Дом.РФ». — Они устанавливают ставки аренды без учета необходимости возмещения затрат на строительство арендного жилья и зачастую без необходимости совершать налоговые отчисления. Конкурировать профессиональному инвестору на таком рынке крайне сложно».

Вариантов, при которых строительство арендных домов станет более популярным, у бизнеса есть. Собеседники Forbes считают, что для этого нужен ряд льгот и более активное привлечение коллективных инвестиций. Льготы нужны в первую очередь налоговые.

«Если юридическое лицо или ИП владеет участком, на котором возведен доходный дом, то ему придется платить земельный налог, в Москве это 1,5% от кадастровой стоимости участка, — объясняет представитель юридической службы строительной компании HalleHouse. — Это максимальный размер налога, в регионах он может быть в два–три раза меньше. При получении платежей от арендаторов вы будете платить стандартный налог на доход в зависимости от типа налогообложения вашего юридического лица — от 6% по УСН до 20% на обычной системе».

«Основные изменения, которые могли бы повлиять на развитие рынка доходных или арендных домов, связаны с изменением законодательства в сфере налогообложения: снижение нагрузки, введение налоговых льгот, предоставление дополнительных преференций, например выделение земельных участков на льготных условиях под такое строительство, субсидирование арендных ставок для конечных пользователей», — рассуждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Девелоперам было бы интересно на сегодняшний день работать с арендными домами в формате государственно-частного партнерства: если бы государство предоставляло участок под застройку девелоперу на безвозмездной основе и давало право продавать 50-60% построенных квартир», — предлагает основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор» Александр Леушин.

«Самым эффективным решением будет предоставление девелоперам земельных участков для создания таких проектов на очень-очень льготных условиях, — полагает Сухий из «Рентаведа». — Если бы администрации городов самостоятельно начали выделять участки для строительства арендных домов, менять их назначение и передавать девелоперам, то те бы очень быстро заполонили города доходными домами».

«Проекты арендного жилья могут стать интересными для девелоперов при условии договоренности с крупными, например, корпорациями, которые заинтересованы в жилье для своих сотрудников, или компаниями, которые займутся бизнесом по покупке пулов квартир и сдаче их в аренду», — добавляет и. о. руководителя департамента продаж РАД Дарья Гончарова.

«Привлекательность арендного жилья для девелоперов и инвесторов может быть повышена при изменении законодательства, например, в части налогообложения, — рассуждает управляющий партнер «Самолет Фонды» Андрей Сокольский. — Снижение или отмена налога на имущество организаций для арендных домов, введение налогового вычета для арендаторов, отмена НДС по апартаментам. Смягчение налогообложения ЗПИФ для фондов, активы которых сформированы арендным жильем и/или апартаментами для сдачи в аренду».

«Действительно, развитие цивилизованной аренды невозможно без налоговых стимулов, — соглашается Янушкевич из «Дом.РФ». — Только налог на имущество для организаций поднимает ставку аренды на 20-30%, что делает проект непривлекательным для конечного арендатора. В целях улучшения жилищных условий граждан путем стимулирования развития рынка арендного жилья льготы по налогу на имущество для владельцев арендных домов были приняты в 18 регионах России, еще в пяти субъектах введены изменения в законодательство, позволяющие передавать муниципальные участки под строительство арендного жилья на особых условиях по механизму масштабных инвестиционных проектов».

Автор статьи Мария Неретина наFORBES