Взгляд на 2021 год. Рынок недвижимости

О деловой активности в строительной отрасли

Начнем с небольшого пресс-релиза подготовленного в Новосибирскстате 25 декабря 2020 года. Так по данным обследования деловой активности строительных организаций, руководители 70% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в отрасли как «благоприятную» и «удовлетворительную», 30% как «неудовлетворительную». Также в этом пресс-релизе специалисты приводят следующую статистику. За 11 месяцев 2020 года объем работ, выполненных по виду деятельности ‘Строительство’, составил 89922,1 млн рублей или 70,3% к соответствующему периоду предыдущего года. Таким образом на фоне падения объемов работ мы наблюдаем нарастание неудовлетворенных настроений на рынке строительства в регионе.

Кроме того из оперативных данных того же Новосибирскстата следует:

 

 

Что говорит о некотором снижении аппетитов граждан к покупкам в целом. Но так как рынок недвижимости обладает свойством инертности, то сейчас это не оказывает большого влияния. Но как только позитивные факторы исчерпают свой потенциал, мы можем увидеть замедление в росте покупательского спроса в различных сегментах недвижимости.

Позитивные факторы

Из позитивных факторов, напрямую оказывающие влияние на рынок недвижимости стоит отметить следующие:

1. Программа льготной ипотеки была продлена до лета 2021, и вероятно приближение нового дедлайна может провоцировать покупателей недвижимости на более быстрые сделки с первичной жилой недвижимостью
2. Снижение ставок по вкладам до 3-4% на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,25% способствовало выводу средств из банков в разные сегменты рынка недвижимости. Доступные кредиты компенсировали негативный эффект от снижения доходов населения и позволили выйти на рынок покупателям, которые не смогли бы купить жилье без поддержки государства.

 

 

3. Инфляция в РФ в декабре 2020 года составила 0,83%, а в целом за 2020 год 4,91%, сообщает окончательные данные по динамике потребительских цен в прошлом году Росстат. Напомним, таргетируемая цель по инфляции ЦБ была на уровне 4%. С этим, на наш взгляд, связано исчерпание возможностей для дальнейшего снижения процентной ставки ЦБ. Мы уже увидели что ЦБ оставил ставку без изменений на заседании в конце 2020 года. А ожидания повышения ставки безусловно стимулирует население приобретать недвижимость в разных сегментах.

 

 

Загородная недвижимость

Внутри компании Nazarov & Partners мы отмечаем увеличение спроса на загородную недвижимость и земельные участки под строительство загородного дома.

Так, по словам руководителя направления загородной и элитной недвижимости Натальи Тугуновой, происходит улучшение предложения с качественной точки зрения. Больше внимания уделяется качеству строительства, но в то же время и покупатели становятся более требовательны в своих запросах к объектам загородной недвижимости. Видим существенное увеличение количества проектов в сегментах премиум с ценами от 150 000 рублей за квадратный метр.

Офисы

Частичные ограничения в некоторых секторах бизнеса и отсутствие сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной, позволили рынку офисной и складской недвижимости немного нарастить активность относительно докризисных месяцев.

Интересную статистику приводят специалисты Циан в своем исследовании.

 

 

Из городов Сибири и Урала отличную динамику спроса показывают Челябинск, увеличивая потенциальный спрос вдвое. Новосибирск прибавляет 34% по сравнению с началом года. Омск и Екатеринбург прибавляют 6% и 20% процентов соответственно.

Со своей стороны мы, в Nazarov & Partners, видим ситуацию с офисами в Новосибирске следующим образом. По словам руководителя направления торгово-офисной недвижимости Татьяны Приходько, на ситуацию с офисной недвижимостью, безусловно, повлияла пандемия и переход на удаленную работу. Например, одна из крупных международных компаний, работающих в Новосибирске, перевела всех своих сотрудников на удаленку. А после выхода с удаленного способа работы, компания поняла, что может спокойно существовать в таком режиме. Они отказались от крупных площадей в БЦ класса А в Новосибирске. И это не частный случай. Такие истории слышны отовсюду. Поэтому, тенденции на рынке офисной недвижимости следующие:

1. Сокращение площадей или вовсе отказ от них
2. Оптимизация затрат по арендным платежам

Все это говорит о росте вакантных площадей в бизнес центрах класса А и Б. Как следствие, можно говорить о том, что на рынке офисной недвижимости, на данный момент, рынок арендатора.

Склады

По данным Циан все крупные города Сибири и Урала показывают прирост потенциального спроса более 30% относительно начала 2020 года. И в Сибири лидером такого прироста является Новосибирск с его 67%.

 

 

Результаты данного исследования в новосибирском регионе мы подтверждаем в рамках Nazarov & Partners. Так по словам Евгения Галана, руководителя складского направления в компании, март и апрель 2020 года прошли практически без активности на рынке складской недвижимости. Тотальные ограничения наложили свой отпечаток. Бизнес искал способы корректировать свои стратегии и находился в ожидании снятия ограничительных мер. Но уже с конца 2 квартала 2020 года мы, отметили повышение спроса по аренде. И динамика спроса оказалась такова, что к концу 2020 года и в начале 2021 года в регионе осталось довольно небольшое количество вакантных складских площадей. Становятся востребованы качественные, современные помещения класса А. И сейчас мы видим большой потенциал в строительстве новых складских объектов или в продолжении строительных работ над “замороженными” объектами.

Вместо заключения

В итоге 2020 год получился очень динамичный, несмотря на то что на рынке была некоторая неопределенность. Бизнес вынужден привыкать к новым реалиям. Жизнь все меньше и меньше делится на работу и дом. Работа из дома становится чем-то обычным. Владельцы компаний оптимизируют офисные затраты. Собственники зданий и управляющие компании становятся более клиентоориентированными, что дает повод предположить будущее повышение качества предоставляемого сервиса. И скорее всего можно ожидать более гибкий подход к формированию цен на офисы.

В торговой недвижимости мы видим дефицит предложений для инвесторов, для тех кто озадачен получением арендного дохода. Это дает нам повод предположить что в 2021 году может сложится рынок продавца в сегменте торговой недвижимости. А ситуация, когда покупатель будет заинтересован платить за услуги агентов, станет обычной.

Мы видим что уже сейчас происходят процессы резкого повышения внимания к иммиграционным программам разных стран. Одна из ключевых целей иметь возможность перемещения между странами для отдыха или для пережидания неприятных событий в более комфортных условиях - море, солнце. Мы ждем увеличения покупательской активности к открытию границ. Хотя и застройщики научились продавать онлайн, все же общий поток подобных сделок не высок. Многие ждут возможности поработать с клиентом оффлайн.

Параллельно на территории Российской Федерации происходят и другие события, которые также будут стимулировать покупателей зарубежной недвижимости. Это и повышение налогов, снижение курса национальной валюты, политическая ситуация и закрытые границы. Видим что в 2021 году будет рост числа покупателей, чей целью будет не только сохранение средств, но и получение валютного дохода от сдачи в аренду зарубежных объектов.