Заброшенный офисный рынок Новосибирска

Мысли, изложенные ниже мной Александром Назаровым, основаны на моем 17-летним опыте работы в сегменте офисной недвижимости в городе Новосибирске; на основании технических заданий от федеральных и международных компаний, их обратной реакции на заявленные здания и фактов проведенных сделок. А, также из 2х летнего опыта участия в разработке и использовании Классификации бизнес-центров Новосибирска Сибирской Гильдией Управляющих и Девелоперов в 2009-2010 гг.

Некоторые из моих клиентов: Microsoft, Merck, Du Pont, Бакарди Рус, Amway, English First, Adecco, Газпром, ВТБ, S7 Airlines, Актион, Рен-ТВ.

Осмелюсь сказать, что рынок офисной недвижимости в Новосибирске совсем заброшен, и в настоящий момент в Новосибирске нет никакого профессионального сообщества, которое бы формировало цивилизованный рынок офисной недвижимости. Собственники бизнес-центров и административных зданий спокойно в рекламных целях позиционируют свои объекты как класс А или В, тем самым вводя в заблуждение арендаторов и покупателей, нанося рынку офисной недвижимости не только репутационный вред, но и в некоторых случаях, финансовый.

На Новосибирском рынке офисной недвижимости есть несколько «бед»:

1. Нет действующей классификации бизнес-центров и каждый сам себе устанавливает классность;

2. В свое время профессиональные участники рынка (брокеры, аналитики, сми, управляющие компании, проч) «запугали» девелоперов тем, что рынок офисной недвижимости перенасыщен и строить бизнес-центры не надо, это привело к тому, что создался вакуум из современных офисных зданий, поскольку, бизнес-центры, практически, не строятся с 2013 года;

3. Это привело к серьезному дефициту офисов класса А;

4. Произошло тотальное устаревание БЦ. И как следствие, бизнес-центрами класса А приходится считать здания, которые получили этот статус 10-14 лет назад. И никто в слух не может признать то, что по факту в Новосибирске реального класса А среди бизнес-центров, просто нет;

5. В существующих зданиях четко прослеживается экономия. При проектировании, при строительстве. Например, отсутствие просторных высоких презентабельных холлов, стильных современных архитектурных решений фасадов, высококачественной или даже роскошной внутренней отделки помещений, инженерных систем, соответствующих высококлассным объектам, проч. Самая распространенная проблема в бизнес-центрах Новосибирска – это плохая система вентиляции, климата;

6. Некоторые из существующих известных БЦ были достроены из замороженных проектов – долгостроев, что привело к устареванию концепции, архитектурных и планировочных решений, технических систем уже сразу после введения в эксплуатацию;

7. В Новосибирске большинство зданий распродано по офисам (на наш взгляд 80-90%), что негативно влияет на управление объектами;

8. Неоднократны случаи, когда в Новосибирск хотят выйти международные или федеральные компании и на стадии поиска офиса площадью 500-2000 кв.м сталкиваются с грандиозной проблемой наличия таких предложений. И им приходится или снимать задачу или корректировать требования. Хотя сильно это не решает задачу. Качественных предложений такой площади в Новосибирске очень большой дефицит.

Из позитивного можно отметить, что данный дефицит не дал «упасть» офисному рынку в кризисные годы. И если и были ценовые корректировки, то максимум до 15%. После чего рынок достаточно быстро восстанавливался.

Для полноты картины нужно добавить, что первый бизнес-центр класса А (Росевроплаза, площадью 27 600 кв.м), построенный в 2007 году с 2011 года занят Сбербанком, а офисное здание на ул.Кирова, 23 (бизнес-центр «Премьер-Плаза», 11 000 кв.м) выкупила S7 Group на стадии окончания строительства. В тоже время, два бывших производственных комплекса на территории предприятия Электроагрегат прошли через редевелопмент и превратились в полноценные бизнес-центры класса В формат loft.

Из строящихся проектов однозначно можно выделить встроенно-пристроенное офисное здание с торговой галереей и СПА в элитном жилом комплексе Richmond Residence на ул. Кирова, 50, которое будет соответствовать классу А (офисная часть составит всего 4 300 кв.м).

Сегодня первые три места рейтинга бизнес-центров, когда речь заходит о высококлассных зданиях в Новосибирске, занимают:

1. Бизнес-центр Double Hill (в комплексе с отелем Hilton) – 2010г.

2. Бизнес-центр Лига-Капитал – 2011г.

3. Бизнес-центр Гринвич – 2008г.

Ставки аренды в данных офисах колеблются от 1500 до 2500 руб./кв.м в месяц.

Каждый из этих бизнес-центров принадлежит одному собственнику (не распроданы по частям).