Кто испортил новосибирский бизнес-центр «Премьер плаза»?

В 2021 году получил продолжение конфликт S7 Group и застройщика «СД Альфа Капитал» вокруг «Премьер плаза» – одного из пяти новосибирских бизнес-центров класса «А». «Континент Сибирь» разбирался, почему авиахолдинг остался недоволен качеством офисного здания, купленного почти за миллиард рублей.



1 Декабрь
что изображено на картинке что изображено на картинке

Что произошло с бизнес-центром?

Напомним, что 15-этажное здание бизнес-центра «Премьер плаза», расположенное у метро «Октябрьская», было сдано в эксплуатацию в марте 2018 года застройщиком «СД Альфа Капитал». Двумя месяцами позднее оно было приобретено группой компаний S7. Помещения «Премьер плаза» площадью 12 000 квадратных метров (общая площадь БЦ составляет 16 000 кв.м. – «КС»), обошлись S7 Group в сумму порядка миллиарда рублей. Такая сделка стала самой крупной для рынка коммерческой недвижимости Новосибирска. Однако практически сразу после покупки в помещениях бизнес-центра, отнесённого к классу «А» – высшей категории качества офисных зданий, обнаружились конструктивные дефекты, устранения которых группе компаний S7 пришлось в 2020 году требовать через суд.

«Как указал истец, переданные ЗАО «Группа компаний С7» по договору нежилые помещения не соответствуют условиям договора о качестве», – сообщается в материалах дела арбитражного суда Москвы. В частности, стали трескаться и покрываться конденсатом установленные в здании стеклопакеты. Кроме того, при таянии снега в здание в некоторых местах начинала просачиваться вода.

К внешним недостаткам здания «Премьер Плаза» стоит прибавить и внутренние. О них на условиях анонимности «Континенту Сибирь» рассказал один из многолетних сотрудников авиакомпании S7 Airlines. «Практически сразу после переезда из старого офиса S7 в «Премьер Плазу» большая часть коллег стала выказывать недовольство духотой в помещениях, от которой никак не спасали вентиляция и климат-контроль, по крайней мере, в тёплый сезон», – отметил он. Собеседник  издания также добавил, что «канализация БЦ тоже оставляет желать лучшего, так как засоряется от банальной туалетной бумаги и бывали случаи, когда сотрудники на всех этажах на несколько часов оставались без возможности воспользоваться туалетом».

По итогам судебной тяжбы в 2020 году стороны заключили мировое соглашение. Застройщик обязался устранить выявленные недочёты, но конфликт на этом не закончился. В 2021 году S7 Group вновь обратилась в арбитражный суд Москвы с иском к «СД Альфа Капитал» в котором потребовала окончательно решить вопрос с дефектами здания, так как ремонтные работы, выполненные застройщиком в рамках мирового соглашения, желаемого результата не принесли. «Метод устранения недостатков, предложенный ответчиком и зафиксированный в приложении к мировому соглашению, оказался неэффективным», – констатировали в S7 Group. «Вызывающие оптические искажения» стекла здания вдобавок начали давать трещины, местами до потери герметичности, а протечки никуда не делись.

Ещё один сотрудник авиакомпании S7 Airlines конкретизировал для «Континента Сибирь» основные места конструктивных изъянов. «Здание сделано в форме поставленных друг на друга кубов – там есть выступы, где потребовалось  сделать дополнительную изоляцию, чтобы не промокали потолки. Кроме того меняли стёкла, которые запотевали и трескались».

Тем не менее, несмотря на все претензии, московский арбитражный суд отказал группе компаний S7 в иске, указав, что «работы, выполненные ответчиком согласно условий мирового соглашения имеют для истца потребительскую ценность и были приняты истцом по актам № 1 от 7 июля 2020 года и № 2 от 27 ноября 2020 года в полном объеме без каких-либо замечаний к качеству». Также суд согласился с доводами «СД Альфа Капитал» о том, что «истец не сформулировал требования к ответчику о выполнении видов и объемов работ по устранению недостатков, то есть, требования истца не носят конкретный характер».

Более того, сам «СД Альфа Капитал» апеллирует к тому, что причиной появления у здания конструкционных дефектов могла выступить деятельность нового собственника — S7 Group, который после покупки бизнес-центра произвёл в нём самовольную перепланировку.  «Истец принял помещения по акту приема-передачи под самоотделку, – говорится в решении суда. – Истец произвел собственными силами работы по реконструкции помещений с существенными нарушениями проектной документации, самовольной перепланировкой, а именно: работы по демонтажу кирпичных стен, переустройство систем отопления и вентиляции, переустройство полов с демонтажем стяжки отбойным оборудованием более 10 000 кв.м, без предоставления расчетов и согласования о возможности проведения работ без проекта».


В протоколах судебного заседания говорится, что при проведении вышеуказанных работ «на протяжении нескольких месяцев была сильная вибрация и тряска, которая могла привести к нарушению герметичности примыкания витражных сэндвич панелей к полу, произошедшая при демонтаже стяжки». Суд сообщил, что истец не представил суду доказательств, свидетельствующих, что произведенные работы по перепланировке являются законными. «Указанные выше действия истца нарушили технические свойства переданного помещения, которое находилось на гарантии застройщика, – отмечается в решении суда. – Гарантийные обязательства застройщика прекращаются при проведении собственником любых переустройств, перепланировок или ненадлежащего ремонта помещения».

В конце сентября 2021 года решение суда первой инстанции поддержал и девятый арбитражный апелляционный суд.

Сами участники судебного процесса – «СД Альфа Капитал» (директор новосибирского филиала Марина Гирина) и группа компаний S7 (пресс-секретарь Ирина Дунькова) – отказались комментировать «Континенту Сибирь» сложившуюся ситуацию и дальнейшие перспективы ее урегулирования. Такую же позицию заняли и арендаторы здания – фитнес-центр X-Fit Plaza и кофейня PRIMETIME COFFEE.

Насколько распространены такие конфликты?

Как отметил «Континенту Сибирь» управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, рассматриваемый пример – вероятно, первый случай на новосибирском рынке, когда крупный покупатель бизнес-центра публично предъявил претензии такого рода девелоперу. «Вообще, аварии и недоделки разного рода в бизнес-центрах города случались, но впервые новый собственник огласил проблемы приобретенного объекта. Это может означать, что рынок становится более цивилизованным, а требования покупателей растут», – сделал вывод Сергей Дьячков.

Основатель агентства «Назаров и партнёры» Александр Назаров отметил «Континенту Сибирь», что и сам случай с покупкой большей части бизнес-центра «практически штучный». По словам собеседника издания, за последние десять лет в Новосибирске почти не строились бизнес-центры, а помещения в существующих объектах коммерческой недвижимости обычно сдаются в аренду или же распродаются небольшими объёмами. В крайнем случае, выкупают один-два этажа. И в основном в бизнес-центрах класса «B» и ниже. Директор RID Analytics Елена Ермолаева смогла припомнить только один случай покупки всего бизнес-центра: «Сбербанк в своё время забрал БЦ «РосЕвроПлаза» за долги по кредиту».

К бизнес-центрам класса «А» в Новосибирске помимо «Премьер плазы» по мнению Александра Назарова можно отнести четыре объекта – «Double Hill», «Лига-Капитал», «Гринвич» и «Кронос». При этом все они построены довольно давно и постепенно потеряют «классность». Он отметил, что каждый из них имеет своего собственника, который сдаёт площади в аренду, но все конфликты с арендаторами пока решаются путём кулуарных переговоров.

Собеседник издания также высказал мнение, что «большинство новосибирских арендаторов жалуются на «уставшие» коммуникации бизнес-центров класса «B» и ниже, в частности, плохую или вообще никакую вентиляцию». По его словам, обустройство системы вентиляции требует наибольших вложений, поэтому многие новосибирские девелоперы на этом экономят, предполагая, что «всегда можно открыть окошки».

Основатель группы компаний «Трансервис» Александр Бойко отметил «Континенту Сибирь», что «как в известной поговорке,  печь пироги должен пирожник, а сапоги тачать – сапожник».  «Авиакомпания S7 Airlines специализируется на авиаперевозках, а не на эксплуатации офисных зданий. Так зачем же было приобретать в собственность бизнес-центр? Взяли бы нужную площадь помещений в аренду. Тем более что арендные ставки сейчас в пользу арендатора», – отмечает Александр Бойко.

По словам собственника БЦ «Гринвич» и БЦ «MOST», конфликты арендаторов и управляющей компании бизнес-центра возможны, так как у разных арендаторов совершенно разные схемы организации офисных пространств, специфика работы и, соответственно, требования к обеспечивающей инфраструктуре. Бизнес-центр класса «А» «проектируется под возможность». Это означает, что потенциально в нём можно организовать офисы по любой схеме, однако дополнительной настройки, дополнительных работ с коммуникациями это всё равно потребует.

По мнению Елены Ермолаевой, в спорах, подобных конфликту S7 и «СД Альфа-Капитал», нужна независимая экспертиза, однако сложно найти эксперта, способного оценить, как именно возникла проблема, и как её можно наиболее эффективно устранить.

Скандалы вокруг объектов «СД Альфа Капитал»

Для «СД Альфа Капитал» бизнес-центр «Премьер Плаза» – далеко не первый объект. В портфеле застройщика также ЖК «Серебряный родник», жилой дом «Корона», ЖК «Гулливер», ЖК «Облака», а также ЖК «Сосновый бор». Сама компания зарегистрирована в Москве и на 90% принадлежит Сергею Дородных, несколько десятилетий назад входившему в состав менеджмента Новосибирского завода химконцентратов, и на 10% Николаю Дородных. Новосибирским подразделением «СД Альфа Капитал» руководит Марина Гирина, ранее возглавлявшая новосибирский филиал «Локо-Банка»


Объекты компании не впервые попадают в эпицентр скандала. В 2015 году ЗАО «МСК Альфа», основным собственником которой являлось ЗАО «СД Альфа Капитал», были предъявлены претензии к качеству сданного дома по адресу Сухарная 76/3.

Этот дом на 225 квартир был построен по заказу ФСБ и сдан в эксплуатацию в июле 2011 года с гарантийным сроком в 60 месяцев. Как говорится в решении суда, стены в указанном здании промерзали из-за отсутствия раствора в некоторых местах кирпичной кладки и некачественного утеплителя. На стенах, полах и потолках обнаружились многочисленные дефекты отделки. Кроме того заказчик обнаружил в квартирах сырость и плесень. В январе 2017 года ФСБ через суд обязала застройщика устранить выявленные недостатки. Само юрлицо, согласно данным системы Rusprofile, было впоследствии ликвидировано.

На рубеже 2016-2017 годов строительная компания вновь оказалась под пристальным вниманием СМИ в связи со сносом старейшего в Новосибирске ночного клуба «Отдых» и Дома спорта на улице Богдана Хмельницкого, на месте которых строит ЖК «Сосновый бор». Правда в этом случае претензии представителей власти и жильцов окрестных домов были вызваны не качеством жилья, а методами освоения участка, которые практиковал собственник, и несоответствием архитектурного облика нового жилого комплекса объектам, уже существующим в районе ЛДС «Сибирь».

В августе 2021 года стало известно, что компания «Специализированный застройщик «ДД Альфа», контролируемая  «СД Альфа Капитал» получила разрешение на возведение 10-этажной гостиницы с еще одним подземным этажом в Октябрьском районе Новосибирска неподалёку от здания волейбольного клуба «Локомотив – Новосибирск». В преддверии чемпионата мира по волейболу-2022 застройка территории вблизи волейбольного центра приобретает для Новосибирска особую важность. Ведь если туристы и спортсмены столкнутся, к примеру, с низким качеством новой гостиницы, это может нанести серьёзный репутационный урон не только застройщику, но и городу.

Оригинал статьи по ссылке. Автор: Андрей Сегеда

Поделиться

Возможно вам будут интересны эти новости: