Что будет с рынком жилья в Новосибирске в 2023 году
Аналитики дали прогноз на новый год.
Несложно догадаться, что местный рынок ничем не отличается от глобального рынка новостроек. Поэтому аналитики NGS спрогнозировали стагнацию на рынке новостроек и в Новосибирске.
Однако, материал очень объёмный, и речь в нём не только про рынок новостроек в 2023 году, но и о вторичном жилье.
Читайте ниже или в источнике.
В последние годы в ответ на любую просьбу о прогнозе эксперты рынка недвижимости резонно отвечают, что составлять прогнозы — дело неблагодарное. В случае с 2022 годом это проявилось, конечно, особенно ярко. Тем не менее у аналитиков и участников рынка есть определенные ожидания. Лиза Пичугина узнала у них — что будет с ценами, как на рынок повлияет продление льготной ипотеки и действительно ли так серьезен кризис.
Как продление льготной ипотеки повлияет на рынок
В конце декабря льготные программы по ипотеке продлили, немного изменив условия: например, «Льготная ипотека» подорожала до 8% годовых, зато для «Семейной» сняли возрастное ограничение заемщиков, а ставку зафиксировали на уровне 6%.
Управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский говорит, что у покупателя сегодня есть два варианта. Первый — это купить готовую квартиру и, условно, уже завтра в нее переехать или сдать в аренду и получать доход. Второй — купить квартиру в строящемся доме и около двух лет выплачивать ипотеку и аренду, либо просто не получать дохода от аренды, если квартира покупалась для инвестирования. Потом квартиру еще нужно отремонтировать и обставить — то есть инвестировать в нее снова.
— Разница в цене новостройки и готового жилья такая, что экономического смысла в покупке новостройки мало. Когда ты покупаешь в ипотеку, ты не мыслишь экономическими категориями, ты думаешь: «У меня есть возможность по 20 тысяч платить, а по 40 — нет». Покупка в новостройке — это, может, вынужденная мера, потому что ставка выгодная, платеж меньше, и «я в принципе прохожу как заемщик, а на вторичку не прохожу».
В последние годы льготные программы оказали наибольшее влияние на рынок, сделав более доступными новостройки. В результате цена квадрата в строящемся жилье взлетела, а спрос на готовое жилье упал.
По мнению экспертов, больше такого влияния у программ поддержки новостроек не будет.
— Влияние льготных программ будет меньше, чем раньше, потому что население беднеет, а значительная часть платежеспособного населения уехала — покупать будут меньше, — рассуждает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков.
Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков подтвердил, что реально располагаемые доходы россиян — то есть те, что остаются после выплаты обязательных платежей, включая кредиты, — снижаются уже 9 лет подряд.
— Когда у тебя ноль дохода, тебе ипотеку под ноль брать не с руки. Льготная ипотека достает последние, измятые, засаленные рублишки из карманов потребителей для того, чтобы еще ну хоть кто-нибудь [пришел на рынок], — считает эксперт.
Таких людей, говорят эксперты, в ближайшие 5 лет будет всё меньше. Всё дело в демографическом кризисе: число активных заемщиков в возрасте 25–35 лет уменьшается. Это, в частности, приведет к затовариванию рынка. Этот процесс уже начался, заметил Максим Марков: сегодня обеспеченность жильем в Новосибирске выше, чем в Москве — около 28 кв. м на человека против 19.
Как это повлияет на цены
Высокие из-за льготных программ цены на новостройки и их большое количество приводят к тому, что дорого купленная квартира обесценивается, говорит Максим Марков.
— Мы столкнулись с забавной ситуацией, которая была раньше на рынке автомобилей: ты купил хорошую машину, выехал за порог автосалона, и она у тебя подешевела. Сейчас в массовом сегменте жилья очень много предложений, которые дешевле, чем продает застройщик. Как только дом сдается, квартиры в нем начинают дешеветь, — заметил он.
Сергей Дьячков предположил, что и спрос расти не будет, а государство уже будет оказывать ему прежнюю поддержку, так что цены неминуемо будут падать. Стагнацию и падение цен аналитики отметили уже в 2022 году, и это, по всей видимости, только начало тренда.
— Недвижимость отличается от большинства рынков тем, что товар, произведенный на этом рынке, никуда не девается и не портится, и недвижимости становится всё больше. Затоваривание рынка приведет к снижению цен. Застройщики уже снижают цену. Вот смотрите: я заявляю, что у меня цена растет, при этом даю скидку в 10% — всё же понятно, — говорит Дьячков. — Цены на вторичном рынке будут падать медленнее, а может, и не будут падать, потому что спрос в некотором смысле туда будет перетекать.
Возможно, падение рынка будет не так заметно внешне: Александр Чернокульский напомнил, что недвижимость гораздо охотнее отзывается на факторы, которые толкают цены вверх, чем вниз. Так что, скорее, в ближайший год нас ждет стагнация и увеличение сроков продажи квартир — с вытекающим из этого дисконтом.
— Еще одно событие — запрет околонулевых ставок. Соответственно, этой разницы с базовой ставкой в цене квартир не будет — это будет либо дисконт, либо прибыль застройщика, — добавил он.
Арендный бум
Высокие цены и большое количество строящихся квартир могут привести и к росту рынка аренды. Такой тренд уже тоже наметился: по данным DSO Consulting, цены на аренду жилья начали расти. Люди делают другой выбор и вместо того, чтобы покупать недоступное жилье, решают его арендовать, объяснил Сергей Дьячков.— На рынок начинают выводиться всё более добротные квартиры, но более упорядоченным он станет только в результате действий государства. Скорее всего, оно будет его контролировать — по крайней мере, усилия мы в ближайшее время увидим, потому что государство заинтересовано в повышении налоговых сборов в этой конкретной ситуации, — считает эксперт.
Максим Марков, впрочем, заметил, что темпы роста населения в Новосибирске не такие активные, а его доходы оставляют желать лучшего, так что формально причин у роста арендных ставок нет.
— Но Новосибирск — город уникальный: он транзитный и третий город страны, сюда тянутся из всех небольших городов — томичи, барнаульцы, кемеровчане. В Новосибирске всегда были очень активные миграционные процессы, — напомнил Александр Чернокульский.
Экономика, вперед
Сергей Дьячков сравнивает 2022 и 2023 годы с 2008 и 2009-м — разница только в причинах кризиса. Сам кризис, по его мнению, продлится до 2024 года. Но, конечно, есть фактор, предсказать который мы сегодня не можем.
— Мы не знаем, что будет в 2023 году, мы же не очень понимаем, что будет в России вообще, поэтому загадывать очень сложно. Но если тренд будет продолжаться, то 2023 и 2024 годы изменят структуру рынка, — предположил аналитик. — Сложно сказать, сколько времени понадобится рынку на восстановление, потому что мы не знаем, когда и чем закончится спецоперация. На самом деле, мы находимся в ситуации стратегической неопределенности.
Между тем Максим Марков заметил, что по макроэкономическим показателям экономика пошла в рост уже в конце 2022 года: в частности сократилась инфляция.
— Никому не понятно почему, но опережающими темпами растет монетизация экономики: индекс М2 (деньги на руках у населения, включая депозиты. — Прим. ред.) по показателям ноября — +20%. Деньги в экономику вливаются, эти деньги когда-нибудь должны дойти до реального сектора. И они дойдут в феврале-марте, начнется определенное потепление. Если смотреть декабрьскую инфляцию, она падает неделя за неделей по проценту. Индекс цен производителей уже ушел в отрицательные значения. Инфляции ни в промышленности, ни на полках уже нет, — сказал он, подчеркнув, что достаточно быстро эти процессы отразятся и на строительном секторе.
Какие ожидания были у экспертов весной, через месяц после начала спецоперации, и оправдались ли они, можно проверить здесь.
Возможно вам будут интересны эти новости:
-
Рейтинг стоимости квадратного метра жилой площади в крупных городах России
25 Август 2023Рейтинг стоимости квадратного метра жилой площади в крупных городах России -
KNIGHT FRANK RUSSIA: объем инвестиций в недвижимость вырос на 42%
29 Ноябрь 2022KNIGHT FRANK RUSSIA: объем инвестиций в недвижимость вырос на 42% -
В Германии усиливается спад цен на жильё – такого не было с 2000 года
2 Июль 2023В Германии усиливается спад цен на жильё – такого не было с 2000 года -
Итоги третьего квартала на первичном рынке по данным "Авито"
7 Октябрь 2022Итоги третьего квартала на первичном рынке по данным "Авито" -
Важные изменения Гражданского кодекса прокомментировали эксперты по недвижимости
3 Октябрь 2022Важные изменения Гражданского кодекса прокомментировали эксперты по недвижимости -
Рынок иностранцев. Самые запоминающиеся, произошедшие с недвижимостью Кипра в 2023 году
5 Январь 2024Рынок иностранцев. Самые запоминающиеся, произошедшие с недвижимостью Кипра в 2023 году -
Рост продаж на рынке новостроек Новосибирска ожидается в феврале 2023 года
20 Октябрь 2022Рост продаж на рынке новостроек Новосибирска ожидается в феврале 2023 года -
Эксклюзив от Nazarov & Partners – двухуровневая квартира в самом центре Новосибирска
23 Февраль 2023Эксклюзив от Nazarov & Partners – двухуровневая квартира в самом центре Новосибирска -
Группа VK приобрела 27-этажную башню БЦ Skylight
19 Апрель 2023Группа VK приобрела 27-этажную башню БЦ Skylight -
Александр Назаров: «В такой стране живем — каждый год под что-то подстраиваемся»
6 Октябрь 2022Александр Назаров: «В такой стране живем — каждый год под что-то подстраиваемся» -
Золотые пузыри: обрушится ли рынок недвижимости Дубая
26 Февраль 2023Золотые пузыри: обрушится ли рынок недвижимости Дубая -
В Новосибирске построят первый 60-этажный небоскрёб
30 Январь 2023В Новосибирске построят первый 60-этажный небоскрёб -
Элитное жилье в Москве растеряло покупателей
7 Декабрь 2022Элитное жилье в Москве растеряло покупателей -
Революционная концепция жилого квартала в Новосибирске. Выживет ли здесь бизнес на первых этажах?
25 Ноябрь 2022Революционная концепция жилого квартала в Новосибирске. Выживет ли здесь бизнес на первых этажах? -
Ильдар Хусаинов о том, что происходит в сфере недвижимости России на этой неделе?
25 Сентябрь 2022Ильдар Хусаинов о том, что происходит в сфере недвижимости России на этой неделе? -
Что ждать от рынка недвижимости Европы в 2024
27 Ноябрь 2023Что ждать от рынка недвижимости Европы в 2024 -
Новосибирская область вошла в топ-3 регионов по вводу жилья
20 Апрель 2024Новосибирская область вошла в топ-3 регионов по вводу жилья -
Где в Новосибирске мастер-спальни, а где — урбан-виллы
25 Июнь 2023Где в Новосибирске мастер-спальни, а где — урбан-виллы -
Бум на рынке недвижимости в Бахрейне: что нужно знать
22 Июнь 2023Бум на рынке недвижимости в Бахрейне: что нужно знать -
Сделки с коммерческой недвижимостью в Европе упали на 58%, до уровня 2010 года
1 Август 2023Сделки с коммерческой недвижимостью в Европе упали на 58%, до уровня 2010 года -
Как рынок коммерческой недвижимости отреагировал на отъезды предпринимателей?
29 Сентябрь 2022Как рынок коммерческой недвижимости отреагировал на отъезды предпринимателей? -
Дубай. Новый год. Прогноз рынка недвижимости
20 Январь 2020Дубай. Новый год. Прогноз рынка недвижимости -
Новосибирский дом с собственным мостом к набережной получил «Золотую капитель»
12 Сентябрь 2022Новосибирский дом с собственным мостом к набережной получил «Золотую капитель» -
Итоги первого квартала: новосибирская вторичка продолжает медленно расти в цене
3 Апрель 2024Итоги первого квартала: новосибирская вторичка продолжает медленно расти в цене -
Ход строительства ЖК "Тайм Сквер" в Новосибирске
14 Октябрь 2023Ход строительства ЖК "Тайм Сквер" в Новосибирске -
Жилая недвижимость в Дубае продолжает расти в цене
29 Август 2023Жилая недвижимость в Дубае продолжает расти в цене -
Аналитики назвали стоимость проданной иностранцами недвижимости в России
10 Декабрь 2023Аналитики назвали стоимость проданной иностранцами недвижимости в России -
Ажиотаж на рынке недвижимости Дубая усиливается
12 Сентябрь 2023Ажиотаж на рынке недвижимости Дубая усиливается -
В Новосибирске ввели в эксплуатацию 33 долгостроя в микрорайоне Просторный
23 Апрель 2023В Новосибирске ввели в эксплуатацию 33 долгостроя в микрорайоне Просторный -
Самый подробный обзор самого масштабного комплекса в Новосибирске
11 Июнь 2023Самый подробный обзор самого масштабного комплекса в Новосибирске -
Александр Назаров: "Молотить лапками» теперь нужно с особой энергией"
30 Июнь 2023Александр Назаров: "Молотить лапками» теперь нужно с особой энергией" -
Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е
21 Апрель 2023Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е -
Средние цены на недвижимость выросли на 11,6% во 2 квартале 2023 года
28 Октябрь 2023Средние цены на недвижимость выросли на 11,6% во 2 квартале 2023 года -
Премьера проекта от строительной компании НОВЫЙ МИР
16 Ноябрь 2023Премьера проекта от строительной компании НОВЫЙ МИР -
Уровень вакансии на складском рынке Москвы стремится к своему историческому минимуму
2 Ноябрь 2023Уровень вакансии на складском рынке Москвы стремится к своему историческому минимуму -
Пандемия вызвала рост спроса на складские площади среди онлайн-ретейлеров
6 Июнь 2020Пандемия вызвала рост спроса на складские площади среди онлайн-ретейлеров -
Эксперт: почти на 200% выросли цены на новостройки в Новосибирске
14 Октябрь 2022Эксперт: почти на 200% выросли цены на новостройки в Новосибирске -
В России с 1 марта нельзя получить выписку из ЕГРН с персональными данными собственников недвижимости без их согласия
1 Март 2023В России с 1 марта нельзя получить выписку из ЕГРН с персональными данными собственников недвижимости без их согласия -
Новосибирские застройщики за март-2024 сдали объектов на 42% меньше, чем годом ранее
14 Апрель 2024Новосибирские застройщики за март-2024 сдали объектов на 42% меньше, чем годом ранее -
Это случилось! ЖК Berlin введён в эксплуатацию
25 Июнь 2023Это случилось! ЖК Berlin введён в эксплуатацию -
Уникальность будущего года: что взметнётся над Обью?
23 Декабрь 2022Уникальность будущего года: что взметнётся над Обью? -
4 города в Турции, где жильё окупается быстрее всего
5 Декабрь 20234 города в Турции, где жильё окупается быстрее всего -
Вебинар «Лидогенерация на волатильном рынке: где и как искать клиентов?»
24 Май 2023Вебинар «Лидогенерация на волатильном рынке: где и как искать клиентов?» -
На рынке недвижимости Дубая доминируют квартиры
6 Декабрь 2023На рынке недвижимости Дубая доминируют квартиры -
В каких городах-миллионниках больше всего выросли цены на жилье с начала 2023 года
10 Август 2023В каких городах-миллионниках больше всего выросли цены на жилье с начала 2023 года -
Эксперты оценили разницу в стоимости жилья в мегаполисах и пригородах
3 Декабрь 2023Эксперты оценили разницу в стоимости жилья в мегаполисах и пригородах -
В Новосибирске построят высотку в 56 этажей
20 Март 2024В Новосибирске построят высотку в 56 этажей -
Knight Frank предрекает глобальную арендную революцию
13 Июнь 2023Knight Frank предрекает глобальную арендную революцию -
Владелец "Циан" заявил о прибыльности проекта
20 Август 2023Владелец "Циан" заявил о прибыльности проекта -
7 аргументов в пользу инвестирования в недвижимость Омана
11 Март 20237 аргументов в пользу инвестирования в недвижимость Омана -
Дубай по-прежнему показывает рост. Аналитика девяти месяцев 2023 года
3 Ноябрь 2023Дубай по-прежнему показывает рост. Аналитика девяти месяцев 2023 года -
Рождение сверхновой: презентация нового жилого комплекса от ГК МЕТА
29 Февраль 2024Рождение сверхновой: презентация нового жилого комплекса от ГК МЕТА -
Московская компания возведёт новый комплекс вместо недостроенной "Снежной мили" в Новосибирске
25 Декабрь 2022Московская компания возведёт новый комплекс вместо недостроенной "Снежной мили" в Новосибирске