Снижение цен на жилье обернется трудностями для заемщиков

Фото: Unsplash

С октября 2023 года темп роста цен на вторичное жилье в Москве начал стремительно падать. Так, в октябре – ноябре рост цен снизился до 0,8%, в декабре – уже до 0,5%, а в январе 2024 года приблизился к нулевым значениям, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
При этом эксперт отметил, что поведение продавцов на рынке жилья в начале 2024 года является нехарактерным, так как «обычно в это время многие продавцы снимают квартиры с продажи».

Что будет с ценами на квартиры в 2024 году

«Накопление квартир в экспозиции и близкая к стагнации ценовая динамика свидетельствуют о сокращении спроса, что неудивительно, учитывая астрономический уровень ипотечных ставок», — констатирует Репченко. Он также прогнозирует, что в ближайшее время цены на недвижимость не будут сильно меняться, а весной за счет накопления предложений, стоимость недвижимости будет постепенно снижаться.

Ожидать коррекции цен на первичном рынке на фоне снижения выдач льготной ипотеки, а на вторичном из-за высоких ставок по ипотеке стоит в краткосрочной перспективе, считает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Однако в долгосрочной перспективе она ждет роста цен на недвижимость. На это, по ее мнению, может повлиять удорожание строительных материалов и стоимости труда, роста стоимости земельных участков и их дефицит, инфляция. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова также ожидает в будущем роста цен на новостройки, но не исключает небольшого снижения цен на вторичное жилье на уровне 2%.

В конце декабря 2023 года президент Сбербанка Герман Греф также прогнозировал снижение стоимости жилья на фоне сокращения объемов ипотеки, которая субсидируется государством. По его словам, более 70% ипотеки реализуется по льготным программам и государственным субсидиям. Субсидии уже начинают сокращать, а значит — цены будут падать, заявлял банкир. Кроме того, из-за роста ключевой ставки ипотечные кредиты становятся все менее доступными. Все это скажется на снижении цены на жилую недвижимость.

Тем, кто берет ипотеку сейчас, не позавидуешь

Банки будут пересматривать размер первоначального взноса по ипотеке в течение 2024 года и Бабина считает, что он будет расти. «Банк России планирует уточнить макропруденциальные требования к ипотеке: <…> было предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — на 20%, с 1 января 2024 года — на 30%», поэтому высока вероятность того, что к концу текущего года мы увидим повышение первоначального взноса по всем ипотечным программам», — напомнила она.

Землянова с ней согласна и утверждает, что размер первоначального взноса зависит не только от макропруденциальных надбавок, но также и от решения, которое может принять Банк России по изменению условий субсидируемых программ. Сейчас банкам при выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом нужно обращаться к своим резервам, что «снижает стимулы выдавать ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом». Однако Землянова считает, что банки могут самостоятельно корректировать размер первоначального взноса в зависимости от подхода к оценке рисков и маржинальности.

В пресс-службе ВТБ утверждают, что «основные меры, направленные на «охлаждение» ипотечного сегмента, уже были реализованы», поэтому банк не ожидает в ближайшее время изменения уровня первоначального взноса.

В декабре 2023 года правительство приняло решение о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Теперь он составляет 30% от суммы кредита вместо 20% ранее.

Снижение цен не повлияет на уровень одобрений по ипотеки

Для одобрения ипотеки в 2024 году главными критериями для заемщика являются наличие средств для первоначального взноса от 20%, а также невысокая долговая нагрузка. Однако Землянова исходит из того, что на одобряемость ипотеки повлияло «увеличение макропруденциальных надбавок для банков при выдаче клиентам с повышенной долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом». В дальнейшем, по ее мнению, на уровень одобрений также могут повлиять количественные ограничения.

В пресс-службе ВТБ заявили, что динамика цен на недвижимость не влияет на уровень одобрения ипотеки. «Принимая решение о выдаче кредита, банки ориентируются на такие параметры, как уровень дохода клиента, размер долговой нагрузки, качество кредитной истории, а также ряд других параметров», — объяснили там.

Заёмщики под более строгим контролем

В ноябре 2023 года сообщалось, что в третьем квартале 2023 года доля кредитов заемщикам с предельным ПДН, превышающей 80%, достигла исторически максимального значения — 47% от объема ипотечных выдач, а доля кредитов с первоначальным взносом до 20% превысила половину всех выдач. Рекордный рост ипотечного рынка — более чем на треть к ноябрь 2023 года — объясняется тем, что на него приходят все более рискованные группы клиентов.

ЦБ не раз указывал на риски, связанные с перегревом рынка ипотечного кредитования, а также выступал с критикой льготных ипотечных программ, которые, по его мнению, «уместны только как антикризисная мера». Также именно с ипотекой регулятор связывал один из дисбалансов в экономике, так как «она накачана льготными и псевдольготными программами».

На фоне повышения макронадбавок по ипотеке для банков, есть вероятность, что они будут уделять повышенное внимание долговой нагрузке заёмщиков, считают Землянова и Бабина. Банки вполне могут повысить требования к уровню доходов, чему рост ставок и цен на жилье может только способствовать.

Источник: Frank Media