50 млрд рублей промышленной ипотеки в год нужно предприятиям Новосибирской области

На infopro54.ru вышла статья с ссылками на тему прошедшего мероприятия по промышленной ипотеке, организованного нашей компанией Nazarov & Partners совместно с Новосибирским банковским клубом. Почитать можно здесь ниже или в источнике.

В регионе катастрофически не хватает производственных площадей.

Денег мало

Промышленная ипотека начала развиваться в России де-факто с 2022 года. Продукт востребован у предпринимателей, но государство взирает на него с осторожностью, отметил в рамках круглого стола «Промышленная ипотека: вчера, сегодня завтра» президент Новосибирского банковского клуба Владимир Женов.

— По словам председателя правительства РФ Михаила Мишустина, на промышленную ипотеку планируется выделить около 600 млрд рублей. Если разделить эту сумму на все регионы, включая и новые, получается маловато. Только в Новосибирской области потребность в этом продукте составляет около 50 млрд рублей в год, — сообщил Женов.

Судя по данным, предоставленным банками, новосибирские компании заинтересовались этим финансовым инструментом. Так, новосибирский филиал «Альфа-банка» в прошлом году получил 50 заявок и выдал в рамках промышленной ипотеки более 1,5 млрд рублей (20% от всей суммы, выделенной банку на эти цели). Сегодня портфель заявок у банка составляет 10 млрд рублей. Схожая ситуация и у регионального подразделения «Банка Дом.РФ»: выдали 1 млрд рублей в 2023 году, в портфеле заявки еще на 6,5 млрд рублей.

Каковы будут лимиты на этот год, пока неизвестно. Банки ожидают конкретных цифр в начале июня (К участию в программе допущены 16 банков. — Ред.). В филиалах рассчитывают, что суммы будут больше прошлогодних.

Дефицит предложения

Вторым тормозом для развития промышленной ипотеки является дефицит подходящих готовых объектов или площадок под их строительство в Новосибирской области. Здесь ситуация критическая. Вакантные площади складской недвижимости, по данным Nazarov&Partners, не превышают доли процента. Если в 2022 году вакантны были около 5% площадок, то по итогам 2023 года — не более 0,4-0,5% как в категории А, так и в категории В.

— Огромное число складов в настоящее время строится и будет введено в строй. Но почти все эти объекты создаются под собственные нужды предприятий и на свободный рынок не выходят. Продавать склады при себестоимости строительства в районе 50-60 тысяч руб./кв. м никто не хочет. Из-за дефицита средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 20-60%. Более того, владельцы арендуемых площадок ищут способы избавиться от прежних арендаторов и сдать недвижимость по более высокой цене. Лидеры среди арендаторов — предприятия розничной торговли, — описывает ситуацию глава Nazarov&Partners Александр Назаров.

— Многие предприятия арендуют склады и открывают в них цеха. Новые производственные площади не строятся, а старые нередко находятся в плачевном состоянии. В итоге найти объекты под промышленную ипотеку, чтобы они соответствовали критериям программы, даже если у банков есть лимиты на рынке Новосибирской области, очень сложно, если вообще реально, — говорит Евгений Галан.

— В настоящее время в реестре строящихся объектов у нас 335 объектов площадью 636 тысяч кв. м под производственно-складское назначение. 208 разрешений выданы на строительство складов. Их площадь — всего лишь 416 тысяча кв. м. То есть площадь складов не превышает 2 тысячи кв. м. В то же время у нас выданы 242 разрешения на строительство торгово-сервисных объектов. Их площадь — 1,261 млн кв. м. То есть площадь каждого торгового объекта выше, чем производственного. Это значит, продавать у нас выгоднее, чем производить, — констатирует Бокова.

— На промышленную ипотеку у банков лимиты пока небольшие, порядок их выделения непростой. Насколько они для области будут выше, чем в прошлом году, сказать не могу. Но Минпромторг Новосибирской области готов пробивать и защищать интересы области, эскалировать наверх. Мы видим рост производства и наблюдаем катастрофическую нехватку производственных площадей. Жилищная ипотека в свое время начиналась так же, теперь это обычная услуга. То же будет и с промышленной ипотекой — главное, есть механизм, — констатировал Рягузов.

В качестве альтернативы

На вопрос, где брать площади и объекты под промипотеку, попыталась ответить руководитель проекта департамента по работе с инвесторами «Корпорации развития» Новосибирской области  Елизавета Кутас.

Она сообщила, что, кроме действующего индустриального парка «ПЛП Новосибирский», расположенного по обеим сторонам федеральной трассы «Иртыш», в области планируется создать еще один «ПЛП Южный». Он должен привлечь 1,5 млрд рублей инвестиций и создать 380 рабочих мест.

— Региональных индустриальных площадок сейчас недостаточно. Потому что промышленные объекты — это не только земля, но и подключение инфраструктуры. Поэтому, помимо «ПЛП Южный», мы подали заявку на создание в Новосибирской области особой экономической зоны «Новосибирск». Ее предполагается создать в непосредственной близости от ПЛП и в 30 км от центра Новосибирска. Общая площадь — 406 га. На первом этапе ОЭЗ будут освоены 250 га плюс мультимодальный транспортно-логистический центра (ТЛЦ), — объяснила Кутас.

— В качестве залога под промышленную ипотеку может выступить земля в одной из новых промзон. Изначально она находится в собственности УК, но в нашем регионе участок можно выкупить практически сразу, — уточнила Кутас.

Шаг назад

В то же время на круглом столе представители банков напомнили, что с 23 апреля условия промышленной ипотеки ужесточились:

• Ставка вместо фиксированной становится плавающей: в нынешних условиях это 9-11% годовых. Удорожание получается существенное, так как в прошлом году займы выдавались под 3-5%.
• Дифференцируется размер субсидий, которые бюджет выплачивает банкам. При ставке ЦБ выше 10% бюджет будет компенсировать только размер этого порогового значения по новым кредитам (по кредитам технологическим компаниям) и 8% — по остальным займам.
• Также вводятся ограничения для потенциальных заемщиков по сумме выручки. Участвовать в программе смогут предприятия с выручкой до 2 млрд рублей в год и малые технологические компании с выручкой до 4 млрд рублей.
• Расширяется и список отраслевых ограничений: его пополнят предприятия, которые занимаются производством продуктов и напитков.

Тем не менее банкиры уверяют, что промышленная ипотека все еще более выгодна, чем другие виды кредитов. При этом обращают внимание на обязательность целевого использования полученного кредита. В противном случае банки будут обязаны вернуть заемщика на обычную ставку или потребовать полного возврата заемных средств.

— Программа молодая, с ее мониторингом со стороны федеральных властей мы еще не сталкивались, поэтому все параметры проверяются очень тщательно. Даже если на участке, к примеру, расположены разные объекты, промышленная ипотека предоставляется только на производственные помещения, и они должны быть выделены как отдельные объекты недвижимости, — пояснил директор среднего бизнеса АО «Альфа-банк» Алексей Августов.

— Если заявку подает группа компаний, то не менее 35% от общей выручки должны приходится на производственный ОКВЭД, — напомнила она.

Александр Назаров, подводя итоги круглого стола, отмечает, что промышленная ипотека — крайне нужный и важный инструмент, который может способствовать развитию производства в России и в Новосибирской области в частности. По его словам, чтобы этот инструмент заработал, нужно внести корректировки в промышленную ипотеку:

• Значительно увеличить выделяемые лимиты банкам, поскольку количество возможных заемщиков в разы больше числа выдаваемых кредитов.
• Увеличить верхний порог сумм на покупку недвижимости в пересчете за квадратный метр.
• Создать единый банк земельных участков, производственных и промышленных объектов, чтобы сократить время поиска предложений.
• Разработать алгоритм повышения качества подготовки документации для получения разрешения на строительство предпринимателями.
• Эксперт также считает, что нужно вынести в отдельную программу кредитование складских девелоперов.

— Дефицит качественных складов в России сегодня просто невероятен, и без финансовой поддержки государства, этот вопрос в сжатые сроки бизнес точно не сможет решить и успеть за растущим спросом на складские площади в городах миллионниках, — резюмирует Александр Назаров.